Зах зээл дээр зарагдаж байгаа орон сууцнууд нөхцөл байдлын хувьд тэс өөр. Орон сууцанд бүрэн тохирсон үл хөдлөх хөрөнгөөс (шинэ оршин суугч зөвхөн шаахай авч болно), хоёрдогч зах зээлд "нүцгэн бетон" төлөвт баригдсан шинэ барилгууд, хуучин "орон гэргүй" барилгууд хүртэл. Өнгөлгөөтэй орон сууц илүү сайхан харагдах нь тодорхой байна. Гэсэн хэдий ч хувийн хөрөнгө оруулагч хөрөнгө оруулалтынхаа ашгийг нэмэгдүүлэхийн тулд заавал засвар хийх ёстой гэсэн дүгнэлтийг сайтар судалж үзэхэд тийм ч тодорхой биш юм.

Шинэ барилгууд: дүүжин буцаж эргэв

ЗХУ-ын дараахь эхний жилүүдэд энэ практик үргэлжилсэн. Гэвч дараа нь Москвагийн барилгын цогцолборыг үүсгэн байгуулагчид шинэ байшингийн олон өнгөлгөөний элементүүд тэр даруй ойролцоох хогийн цэгт орсныг анзаарав. Асуудлыг судалж үзэхэд баян чинээлэг шинэ оршин суугчид тогтоосон интерьерээс эрс татгалздаг болохыг харуулж байна. Мөн төрөлжсөн бодлого явуулахаар шийдсэн: худалдах орон сууцыг дуусгахгүйгээр түрээсэлж эхэлсэн (энэ нь ялангуяа үнийг нь бууруулах боломжтой болсон), гэхдээ хотоос энэ хүрээнд юу өгсөн бэ? нийгмийн хөтөлбөрүүд (том гэр бүл, нурсан таван давхар барилгуудаас нүүлгэн шилжүүлэгчид гэх мэт), орон сууцны хэлбэрт оруулсаар байв. Мэргэжилтнүүд бүр нэр томъёотой байдаг - хотын өнгөлгөө.

IN өнгөрсөн жилГэсэн хэдий ч чиг хандлагын тодорхой урвуу байдал ажиглагдаж байна: "борлуулалтын" объектуудад өнгөлгөө дахин гарч ирж байна. NDV-Үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн стратеги, хөрөнгө оруулалтын хөгжлийн асуудал эрхэлсэн дэд захирал Ольга Новикова "Дүрмээр бол эдийн засгийн эсвэл тохь тухтай хорооллын орон сууцыг өнгөлгөөтэй санал болгодог." - Одоогоор тохиолдлын 23 орчим хувь нь ямар нэгэн төрлийн өнгөлгөөний сонголтыг санал болгож байна. Түүнээс гадна ихэнх нь- 14.5% - орон сууцны үнэд багтсан өнгөлгөөний хамт санал болгож байна. Тэд ихэвчлэн эдийн засгийн ангилалд багтдаг. Тав тухтай байдлын хувьд өнгөлгөө нь нэмэлт сонголт бөгөөд худалдан авагчийн хүсэлтээр хангадаг."

Бидний ярилцсан бусад шинжээчид өөр өөр тоо баримт өгсөн боловч ерөнхийдөө зураг төстэй байв. Нэгдүгээрт, шинэ барилгуудын дийлэнх нь дуусаагүй зарагдсан хэвээр байгаа ч өнгөлгөөтэй саналын хувь нэмэгдэж байна. Хоёрдугаарт, шинэ чиг хандлага "доороос", өөрөөр хэлбэл зах зээлийн хамгийн хямд сегментээс урагшилж байна.

"Бүтээн байгуулагч орон сууцны үнийг нэмэгдүүлэх арга зам гэж үзэхгүй байна; Энэ нь ялангуяа эдийн засгийн ангиллын борлуулалтын динамикийг нэмэгдүүлэх хэрэгсэл юм гэж Наталья Козлова тэмдэглэв. Гүйцэтгэх захирал"Главмосстрой" ХК - үл хөдлөх хөрөнгө. - Энд худалдан авагч нь дүрмээр бол орон сууц худалдаж авахад хамгийн их бэлэн мөнгө зарцуулдаг. Хэрэв та засвар хийх шаардлагатай бол худалдан авагч зөвхөн үүнд төдийгүй түр зуурын байр түрээслэхэд мөнгө зарцуулах шаардлагатай болно. Тиймээс, өнгөлгөөтэй орон сууц улам бүр түгээмэл болж байна: худалдан авагч нь бүх хөрөнгөө, тэр дундаа засвар хийхээр төлөвлөж буй хөрөнгөө оруулдаг бөгөөд энэ нь жишээлбэл, илүү том талбайтай орон сууц худалдаж авах боломжтой гэсэн үг юм. (Энэ сэдвийн талаар дэлгэрэнгүй мэдээлэл авахыг хүсвэл "Шинэ барилгууд: өнгөлгөөтэй орон сууц. Москва муж нийслэлээс түрүүлж байна. Хэрэглэгчид цаг хугацаа, мэдрэлээ хэмнэхийн төлөө саналаа өгдөг. Үнийн дүнгээс 5-10% -ийг нэмж өгснөөр та орон сууцны баяраа тэмдэглэх боломжтой. .”)

Дуусгахгүйгээр. Бүх

Одоо тодорхой тоо баримт руу шилжье - худалдан авагчид худалдаж авсан шинэ барилгыг "үйлдвэрлэхэд" хэр их зардал гарах вэ. Бүрэн дуусаагүй орон сууцнаас эхэлцгээе - бидний санаж байгаагаар тэд зах зээл дээр ихэнх нь байдаг. Мэдээжийн хэрэг, нийтлэлд яг тодорхой тоо хэлэх боломжгүй: энд маш их зүйл хэрэглэгчдийн таашаал, ашигласан материал гэх мэтээс хамаарна. Өөр нэг нарийн ширийн зүйлийг мартаж болохгүй: шинэ хавтангийн барилгуудад, тэр ч байтугай хамгийн дуусаагүй барилгад, дотоод хана хэвээр байна - байхгүй бол тэдгээрийг зөвшөөрөхгүй, учир нь тэдгээр нь барилгын даацын элемент юм. Гэхдээ өөр технологи ашиглан барьсан байшинд - цул - ихэвчлэн дотоод хана огт байдаггүй. Тиймээс бооцоо тавих шаардлагатай бөгөөд энэ нь мэдээжийн хэрэг үйл явцын зардлыг нэмэгдүүлдэг. Гэсэн хэдий ч - хэр их вэ?

Хамгийн даруухан тооцоог Domus Finance компанийн ерөнхий захирал Павел Лепиш өгсөн: түүний хэлснээр хамгийн төсвийн засварын ажил нь м2 тутамд 200 доллар болно. м, илүү чанартай - 500 доллараас.

Бусад шинжээчид энэ дүнг илүү гайхалтай гэж нэрлэжээ. Тиймээс Пресня дахь MIC-Үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн салбарын захирал Инна Игнаткина хэлэхдээ, хамгийн бага үнэзасвар 8-12 мянган рубль болно. кв тутамд. Энэ нь эдийн засгийн ангилалд зориулагдсан бөгөөд илүү үнэтэй сегментүүдэд (дашрамд хэлэхэд, тэдгээрийн талаар санацгаая) тоонууд нь: бизнест 25-40 мянга, 45-110 мянган рубль байх болно. элитэд.

"Сити-XXI зууны" хөгжлийн компанийн маркетингийн дэд захирал Марина Тимашова байшингийн доод үнэ 10-13 мянган рубль байна гэж үзэж байна. кв тутамд. Энэ нь дотоод хана босгосон байшинд байна. Хэрэв та тэдгээрийг төлөвлөх, барьж байгуулах, мөн орон сууцанд цахилгаан дамжуулах шаардлагатай бол (утаснууд нь хананд нуугдсан байдаг - дотоод хуваалтгүй байшинд цахилгааны утаснууд нь самбар дээр дуусдаг), дараа нь хэмжээ нэмэгдэх болно. кв тутамд 3-5 мянгаар нэмэгдэнэ. м.

Эцэст нь "Эталон-Инвест" компанийн үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын хэлтсийн захирал Татьяна Кузнецова нэг квадрат метрийг 700-800 доллараар үнэлэв. м - 40 хавтгай дөрвөлжин метр талбай бүхий нэг өрөө байрны засварын ажил. м нь ойролцоогоор 1 сая рубль болно.

Хэсэгчилсэн өнгөлгөө: асуулт нь "хэсэгчилсэн"

Маш түгээмэл санал бол "хэсэгчилсэн" өнгөлгөөтэй шинэ барилгууд юм. Зарчмын хувьд энэ нь тодорхой байна: хөгжүүлэгч засварын ажлын нэг хэсгийг хийж, үлдсэнийг нь худалдан авагчид үлдээсэн. Энд байгаа гол асуулт бол яг юу хийсэн бэ?

"Хэсэгчилсэн өнгөлгөө ("эцсийн өнгөлгөөний орон сууц") нь магадгүй хамгийн тодорхойгүй ойлголт юм" гэж Марина Тимашова ("Хот-XXI зуун") хэлэв. "Хөгжүүлэгч бүр өөр өөр зүйлийг илэрхийлдэг: тодорхой элементүүдийн өөр өөр хослолууд." Мэргэжилтнүүдийн тайлбарласнаар энэ төрлийн өнгөлгөө нь энэ хувилбарт ихэвчлэн олддог. Шалыг аль хэдийн бэлтгэж, тэгшлээд, дотоод хуваалтууд бэлэн болсон, хана, тааз нь эцсийн шаваасыг шаарддаг, цахилгааныг орон сууцанд суурилуулж болно, эсвэл зөвхөн самбар хүртэл орон сууцанд оруулж болно, бүх хоолойг байрлуулна. угаалгын өрөөнүүд, гэхдээ сантехник нь өөрөө байхгүй (цорго, угаалтуур, жорлон), дотоод хаалга байхгүй, цонхны тавцан, налуу байхгүй.

Үнийн тухайд Татьяна Кузнецова (Эталон-Инвест) орон сууцыг "хэсэгчилсэн" -ээс амьдрах боломжтой болгоход 9 мянган рубль зарцуулна гэж бидэнд хэлэв. кв тутамд. м.

Бүрэн өнгөлгөө: чанар нь таарч байвал давуу талтай

Ийм орон сууцнууд нь тунхагласан зүйлтэй үнэхээр тохирч байна гэж манай мэргэжилтнүүд баталж байна: бүх зүйл бэлэн байна. Худалдан авагч зөвхөн тавилга худалдаж авах боломжтой. Дашрамд хэлэхэд, олон хөгжүүлэгчид энэ үйлчилгээг санал болгодог - тавилга худалдан авах. Гэхдээ жаахан мөнгөний төлөө.

Бүрэн дуусгах нь хэрэглэгчдийн хувьд бүрэн нэмэлт юм. Эхнийх нь хямд үнэ юм. "Хөгжүүлэгч нь материалыг бөөний үнээр худалдаж авдаг бөгөөд өөрийн гэсэн барилгын багтай тул ийм ажлын өртөг хамгийн бага хэмжээнд хүртэл буурдаг" гэж Павел Лепиш (Domus Finance) итгэлтэй байна. - Жишээлбэл, Шинэ Домодедово бичил хороололд 57 хавтгай дөрвөлжин метр талбайтай хоёр өрөө байр. м-ийг 3.078 сая рублиэр дуусгахгүйгээр худалдаж авах боломжтой бөгөөд ижил төстэй орон сууцыг дуусгахад 3.22 сая доллар болно. м".

"Дон-Строй Инвест" ХК-ийн хэвлэлийн албаны мэргэжилтнүүд бидний анхаарлыг татсан өөр хэд хэдэн санаа байна. Зээлээр орон сууц худалдаж авч буй худалдан авагчдад зориулсан өнгөлгөөтэй шинэ барилга нь ялангуяа сонирхолтой болж хувирдаг. Хэрэв та шинэ байранд засвар хийвэл энэ хугацаанд орон сууц түрээслэх, өөрөөр хэлбэл зээл болон түрээсийн төлбөрийг нэгэн зэрэг төлөх шаардлагатай болно. Бэлэн орон сууцны хувьд түрээсийн зардлаас зайлсхийх боломжтой. Мөн оршин суугчид хөрш зэргэлдээх засварын уур амьсгалд амьдрах “аз жаргалаас” зайлсхийж, эхний өдрөөсөө л нам гүм, цэвэр цэмцгэр, тав тухыг мэдэрдэг.

Тиймээс бэлэн орон сууцанд зөвхөн нэг асуулт байна: чанар танд таалагдах уу? Оршин суугчид өөрсдийгөө "инкубацид" байгаа мэт санагдахгүй байна уу - бүгд ижил орон сууцтай байна уу? Энд тодорхой хариулт алга байна. Заримдаа хөгжүүлэгчид үнэхээр хэтэрхий их хэмнэлт гаргадаг - жишээлбэл, тэд маш сул үүдний хаалгыг суурилуулдаг тул оршин суугчид үүнийг даруй илүү хатуу зүйлээр сольдог. Хэрэв бүх зүйл үр дүнтэй хийгдсэн бол ийм асуулт гарч ирэхгүй. Жишээлбэл, "Дон-Строй Инвест" компанийн хэвлэлийн албаны мэдээлснээр Лосины Островын орон сууцны хороололд хоёр өөр барилгад байрлах жижиг орон сууцнууд (47.5 м.кв) 9.7, 7.7 сая рубльтэй, өнгөлгөөгүй зарагддаг. тус тус. Үнийн зөрүү нь ойролцоогоор 2 сая рубль бөгөөд худалдан авагч нь Финляндын Атлас Конкорд компаниас итали хавтанг хүлээн авдаг. паркетан хавтанИтали, Upofloor-аас дотоод хаалганууд Porte Bolini, Швейцарийн Laufen ариун цэврийн хэрэглэл...

Царицыно бичил дүүрэгт ("NDV-Үл хөдлөх хөрөнгө") Ольга Новиковагийн хэлснээр орон сууцнууд нь дуусаагүй, бүрэн бэлэн болсон, түлхүүр гардуулах боломжтой. Сүүлчийн тохиолдолд дизайны гурван сонголт байдаг: "Сонгодог", "Газар дундын тэнгис", "Улс орон".

Дахин худалдах: бүх зүйл өөр, гэхдээ шинэ барилга шиг харагдаж байна

Шинэ орон сууцны зах зээл өөрийн гэсэн онцлогтой. Барилгагүй орон сууц тэнд байхгүй. Гэхдээ нөгөө талаараа бусад оршин суугчид байшингаа ийм байдалд оруулдаг тул нүцгэн бетон хана илүү сайхан харагдаж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгө оруулагчид хоёрдогч орон сууцны нөхцөл байдлын талаар өөрийн гэсэн ангилалтай байдаг.

- орон сууц "алагдсан". Эдгээрийг ихэвчлэн архичин, орон гэргүй тэтгэвэр авагчид болон бусад ижил төстэй хүмүүс үлдээдэг. "Ийм орон сууцны дүр төрх нь аймшигтай бөгөөд заримдаа маш зориггүй худалдан авагчдыг ч айлгадаг" гэж NDV-Real Estate компанийн хотын үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтсийн дарга Светлана Бирина хэлэв. Эдгээр байгууламжууд ноцтой засвар хийх шаардлагатай байгаа нь тодорхой байна. "Бүрэн хэмжээний, хөрөнгийн ажил шаардлагатай" гэж Relight-Үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн ерөнхий захирал Олег Самойлов итгэлтэй байна. "Ялангуяа, цахилгааны утас шинээр татах, ус хангамж, ариутгах татуургын шугам хоолойг шинээр суурилуулах зэрэг инженерийн бүх системийг солих шаардлагатай."

Нэг үгээр хэлбэл, ийм орон сууц нь үндсэндээ дуусгахгүйгээр шинэ барилгын аналог юм: тэнд хийх зүйл багагүй юм. Заримдаа бүр илүү их - хэрэв та өмнөх эздийн хог хаягдал хогийн сав руу ордог хэд хэдэн савыг анхаарч үзвэл.

-"засварын ажилтай" орон сууц. Олон талаараа өмнөх ангилалтай төстэй. Ялгаа нь тийм ч их хог байхгүйгээс үүдэлтэй. Мөн ерөнхий сүйрлийн дунд ажиллах боломжтой зүйл байж магадгүй юм - жишээлбэл, цахилгааны утсыг өөрчлөх шаардлагагүй. Үүний дагуу засварын зардал бага байх болно.

- "Зөвлөлтийн" засварын ажил. Энэ тохиолдолд бүх зүйл орон сууцанд хийгдсэн, тэр ч байтугай нэлээд хэвийн байсан - гэхдээ 20 жилийн өмнө. Тийм ч учраас бүх зүйл эвдэрсэн, мөн Гадаад төрхХуучин хулдаас, ханын цаас нь өнөөдөр гайхалтай биш юм. Ийм орон сууц нь худалдан авагчдын дургүйцлийг төрүүлдэггүй. Түүнээс гадна, хэрэв хангалттай мөнгө байхгүй бол та засварын ажилд мөнгө цуглуулах хүртэл хэсэг хугацаанд ижил төстэй интерьерт амьдарч болно.

- "амьдрах нөхцөл"("хэвийн" гэх мэт). Дүрмээр бол, хэрэв худалдах тал нь гоёл чимэглэлгүй бол (мөн энэ нь зах зээл дээр ихэвчлэн тохиолддог), энд бид ердийн засварын тухай ярьж байна. Одоогоос 5-7 жилийн өмнө л хийгдээд бага зэрэг хуучирсан. Олег Самойловын (Relight үл хөдлөх хөрөнгийн) хэлснээр ийм орон сууцанд ихэвчлэн хөнгөн "гоо сайхны бүтээгдэхүүн" хэрэгтэй байдаг бөгөөд үүнээс өөр зүйл байхгүй.

- шинэхэн засвар, заримдаа "Европын чанартай засвар" гэсэн цол хүртсэн. дагуу мэдлэгтэй хүмүүс, зарласнаас хамаагүй бага түгээмэл байдаг. Худалдагчид орон сууцны гайхалтай нөхцөл байдлын талаар утсаар ярих дуртай бөгөөд үзэх үед худалдан авагч Беларусийн ханын цаасыг олж хардаг. Та алдаа олохгүй: Беларусь бол Европ биш гэж хэн хэлсэн бэ? Хэрэв засвар үнэхээр амласан шиг бол ийм орон сууц нь мэдээжийн хэрэг "нарийн тохируулга" хийх шаардлагагүй юм. Гэхдээ зөвхөн нэг асуудал байж болно: худалдан авагчид дотоод засал таалагдах уу?

Чи уйлсан ч үр дүн өгөхгүй!

Энэ нийтлэлийн эхэнд уншигчдын сонирхлыг татсан асуултын хариулт руу орцгооё: орон сууцанд борлуулалтын өмнөх засварын ажил хийх нь үнэ цэнэтэй юу? Хариултууд нь үндсэндээ "үгүй" гэсэн утгатай байв. Илүү нарийвчлан авч үзвэл, засвар хийсэн орон сууц нь засвар хийгээгүйгээс илүү үнэтэй байх нь мэдээжийн хэрэг. Гэхдээ ялгаа нь таны зарцуулахаас бага байх болно.

"Харамсалтай нь практикээс харахад аль ч түвшний, тэр байтугай хамгийн дээд зэрэглэлийн засварыг хамгийн ихдээ 40-50% -иар зөвтгөдөг. Илүү олон удаа, бүр бага - 20-30% гэж ABC орон сууцны компанийн Беляево дахь салбарын дарга Оксана Растригина хэлэв. - Түүгээр ч барахгүй энэ хувь нь дүрмээр бол эзэд нь засвар хийсэн орон сууцанд хэсэг хугацаанд амьдарч байсан эсэх, эсвэл засварын дараа шууд "хаалгаа хааж" орон сууцаа худалдаанд гаргасан эсэхээс үл хамаарна. Үүний үр дүнд 10 сая рублиэр худалдаж авсан, засварын нэмэлт зардал нь 2 сая рубль байсан орон сууцыг зарахдаа зах зээлийн үнэ нь 12 сая биш, харин 10.6 сая рубль байх болно. ”

"Худалдагчийн логик тодорхой байна: Би X үнээр худалдаж авсан, засварын ажилд Y хэмжээний хөрөнгө оруулсан, тиймээс би X + Y-ээс багагүй үнээр зарах болно" гэж Олег Самойлов ("Relight үл хөдлөх хөрөнгө") хэлэв. "Гэхдээ магадлал өндөр байгаа тохиолдолд орон сууцыг ийм байдлаар зарах боломжгүй, учир нь үүссэн үнэ нь зах зээлээс гарах болно."

Бас нэг нарийн ширийн зүйлийг мартаж болохгүй. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ зөвхөн цаг хугацааны явцад өсдөг (хэрэв та хямралын үед харьцангуй богино хугацааны буцаалтыг тооцохгүй бол). Гэхдээ өнгөлгөө нь мэдээж муудаж, хямдарч байна. Тиймээс, хэрэв та орон сууцандаа "хөрөнгө оруулалтын" засвар хийвэл алдах нь баталгаатай.

Орон сууцыг худалдаанд гаргахаар бэлтгэж байгаа бол гадаад үзэмжийг сайжруулахын тулд зөвхөн үнэ төлбөргүй арга хэмжээ авах шаардлагатай. Хуучин хогоо хаях, цонх угаах, сантехникийг угаах. Та санхүүгийн зардалтай холбоотой ямар ч үйлдэл хийх ёсгүй - тэд үр өгөөжөө өгөхгүй. Гэхдээ засвар хийх нь зөвхөн нэг тохиолдолд л утга учиртай: хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгөө зарахаас өмнө хэсэг хугацаанд түрээслэхээр төлөвлөж байгаа бол. Гэхдээ энэ бол огт өөр түүх юм. Эсвэл та хурдан зарахыг хүсч байгаа бөгөөд танд мөнгөнөөс илүү цаг хугацаа чухал бол.

Мэргэжилтнүүдийн санал бодол:

Алла Вишневская, MIEL холдингийн их сургуулийн оффисын менежер:

Бидний туршлагаас харахад анхдагч болон хоёрдогч зах зээлийн эрэлт нүүхэд бэлэн орон сууц руу тогтвортой шилжиж байна. Өнөөдөр түлхүүр гардуулах орон сууцны үзэсгэлэнгийн хугацаа илүү үнэтэй байсан ч хоёр сараас хэтрэхгүй байна. Бодит байдал дээр энгийн худалдан авагчдын амтанд нийцүүлэн засварласан орон сууцнууд илүү хурдан зарагддаг.

Ийм орон сууцны эрэлтийг цаг хугацаа, мэдрэлийг хэмнэж дассан худалдан авагчид бий болгодог. Худалдан авагч нь "амь насаа алдсан" орон сууцыг илүүд үзэж, засварын ажилд бага зэрэг хэмнэлт гаргах боловч амьдралынхаа нэг жилийг алдах болно, энэ нь орон сууцны дахин төлөвлөлт, засвар, чимэглэл, чимэглэлийг зохицуулахад яг хичнээн их цаг зарцуулдаг вэ? орон сууц.

Александр Погончик, YIT Uralstroy компанийн хөрөнгө оруулалтын барилгын захирал:

Хэрэв орон сууцыг цаашид түрээслүүлэхээр худалдаж авсан бол нэлээд энгийн засвар хийх нь зүйтэй юм (ламинат шал, будах зориулалттай ханын цаас, угаалгын өрөөний плита тавих, сантехник суурилуулах, орох хаалганы сейф, хуванцар цонх, таазыг будна). Хэрэв орон сууцыг дахин худалдахаар худалдаж авсан бол түүнийг засварлах нь үргэлж утгагүй байдаг шинэ эзэнорон сууцны засал чимэглэлийн талаар өөр өөр үзэл бодолтой байж болно. Гэсэн хэдий ч хурдан зарахын тулд хэрэв энэ нь хоёрдогч зах зээлийн орон сууц бол бага зэрэг гоо сайхны засвар хийх нь дээр.

Дмитрий Таганов, Инком корпорацийн аналитик төвийн дарга:

Орон сууцны нөхцөл байдал нь орон сууцыг сонгоход хамгийн чухал зүйл биш юм. Юуны өмнө худалдан авагч нь байршил, тээврийн хүртээмж, дэд бүтцийг хардаг. Барилгын төрөл, түүний нөхцөл байдал ихээхэн үүрэг гүйцэтгэдэг. Буулгах байрны орон сууцны үнийг нэмж болохгүй. Хүмүүс орон сууц худалдаж авахаасаа өмнө зах зээл дээрх саналуудын найрлагыг судалж, үнийг судлах ёстой. Тиймээс орон сууц нь үндэслэлгүй юм өндөр үнээрэлт хэрэгцээ байхгүй болно - энэ дүрэм зах зээлийн бүх сегментүүдэд хамаарна.

TEKTA GROUP-ийн төслийн удирдлагын хэлтсийн захирал Алексей Балыкин:

Засвар хийсэн орон сууцны ашиг нь дуусаагүй орон сууцныхаас доогуур байдаг. Практикаас харахад олон тооны худалдан авагчид хэн нэгний зохион бүтээсэн загвартай орон сууцанд нүүхэд бэлэн биш байгаа тул шинэ байшинг өөрийн үзэмжээр нэн даруй тохижуулахыг хүсдэг. Нөгөөтэйгүүр, шинээр баригдаж буй орон сууц худалдан авагчид хуучин байраа шинэ байраар сольж, барилгын ажлын явцад байр түрээслэхээс өөр аргагүйд хүрсэн гэсэн ангилал бий. Тэд хэсэгчилсэн өнгөлгөөтэй байсан ч гэсэн сонголтуудыг авч үзэхэд бэлэн байгаа бөгөөд энэ нь тэдний нөхцөл байдалд илүү сонирхолтой байдаг, учир нь энэ нь хүчин чармайлт, цаг хугацаа хэмнэдэг.

Алексей Шленов, MIEL-Network of үл хөдлөх хөрөнгийн газрын гүйцэтгэх захирал:

Засварын ажил нь орон сууцны үнийг өсгөх хүчин зүйл ч, үнийг бууруулах хүчин зүйл ч байж болно. Засварын ажлыг нөхөх бараг боломжгүй нөхцөл байдал байдаг бөгөөд амжилттай засвар хийсэн орон сууц нь дуусгаагүй орон сууцнаас хурдан явах боломжтой, гэхдээ мэдээжийн хэрэг ийм нөхцөл байдал бий. засварын тодорхой урамшуулал. Шинэчлэгдсэн орон сууцанд шууд хүсэлт гаргах нь тийм ч түгээмэл биш юм. Европын чанартай сайн засварын ажил нь өмнөх эзэд нь засварын дараа орон сууцанд амьдарч байсан хугацаанаас хамааран 5% -иас 20% хүртэл нэмэгддэг.

Софья Лебедева, MIEL-Новостройки компанийн ерөнхий захирал:

Хөрөнгө оруулалтын орон сууц худалдаж авахдаа түрээсийн болон худалдан авалт, борлуулалтын зах зээлийн ялгааг анхаарч үзэх нь зүйтэй. Хэрэв орон сууцыг удаан хугацаагаар худалдаж авсан бол дараа нь түрээслэх, магадгүй насанд хүрсэн хүүхдүүд амьдрах боломжтой бол засвар хийх нь гарцаагүй. Өндөр чанартай засвар хийсэн орон сууц түрээсийн зах зээл дээр өндөр үнэлэгддэг. Эдгээр зорилгоор өнгөлгөөтэй орон сууц худалдаж авах нь илүү ашигтай байдаг.

Засвартай орон сууц нь засваргүй байснаас 10% илүү үнэтэй байдаг гэсэн үзэл бодол байдаг. Гэсэн хэдий ч энэ нь үргэлж тийм байдаггүй. Заримдаа "Европын чанартай засвар" нь нэмэлт зардал болдог. Тийм ч учраас орон сууцаа өндөр үнээр зарах зорилгоор засварын ажилд хөрөнгө оруулахаасаа өмнө байшингаа шинэчлэхэд хэр их мөнгө зарцуулж болох, байраа зарах үед таны санаа үр дүнд хүрэх эсэхийг сайтар тооцоолох хэрэгтэй. Худалдан авагчдын эерэг шийдвэрт юуны түрүүнд байшингийн байршил, төрөл, метроноос хол зай, хүртээмжийн хувьд хөгжсөн дэд бүтцийн боломж, тухайн газрын экологи нөлөөлдөг. Хөршүүд нь хэн байх, үерийн хэлбэрийн онцгой байдал хэр их тохиолддог нь ихэвчлэн тодорхой болдог. Гэхдээ засвар байгаа эсэх нь тэдний хамгийн сүүлд хардаг зүйл юм.

Засварын ажлыг шийдэхдээ орон сууцны ангиллыг анхаарч үзэх хэрэгтэй гэдэгт эргэлзэхгүй байна. Хотын захад байрлах таван давхар хавтангийн байшинд онцгой засварын ажилд хөрөнгө оруулалт хийх нь утгагүй юм. Таны зарлага нөхөхгүй байх магадлалтай. Гэсэн хэдий ч, төвд байрлах орон сууцанд хямд үнэтэй хулдаас, хуучин "эмээгийн" тавилга үлдээвэл та төлөвлөсөн шигээ үнэтэй байрыг зарах боломжгүй юм. Ихэнхдээ төсвийн орон сууцны худалдан авагчид хямд орон сууц олж, боломжтой материалыг ашиглан өөрсдөө засварлахыг илүүд үздэг. Үнэтэй орон сууцны ирээдүйн эзэд, дүрмээр бол засвар хийх цаг байдаггүй тул өндөр чанартай өнгөлгөө нь зөвхөн давуу тал бөгөөд ийм орон сууцны зах зээлийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх болно. Ямар тохиолдолд засвар хийх шаардлагатай вэ? Юуны өмнө дээд давхраас хөршүүд усанд автсан орон сууцыг цэгцлэх нь зүйтэй. Ослын шалтгааныг хангалттай хурдан арилгасан ч ийм ослын дараа дотоод засал нь ихээхэн хохирол амсдаг. Энэ нь байшингийн гадаад байдал нь түүний үнэ цэнэд сөргөөр нөлөөлдөг гэсэн үг юм. Энэ тохиолдолд та үерийн ул мөрийг арилгах замаар орон сууцыг "сэргээх" нь гарцаагүй.

Орон сууцаа зах зээлд гаргахаас өмнө засвар хийхээр төлөвлөж байхдаа хэд хэдэн нюансыг анхаарч үзээрэй. Юуны өмнө сэтгэлийн хамрах хүрээг март! Та засварын ажилд 10% -иас илүү хөрөнгө оруулалт хийх ёсгүй зах зээлийн үнэорон сууц. Тиймээс, ядаж та улаанаар үлдэхээс зайлсхийх боломжтой. Худалдах орон сууцны дотоод засал нь төвийг сахисан өнгө, орчин үеийн хэв маягаар хийгдсэн байх ёстой. Ингэснээр та байшингаа хурдан зарах боломжтой болно. Таны зорилго бол тодорхой сегмент дэх боломжит худалдан авагчдад орон сууцыг илүү сонирхолтой болгох явдал гэдгийг санаарай. Тиймээс ойролцоох барилгын талбайн багийг урьж элит пентхаус тохижуулах, эсвэл таван давхар самбарт байрлах орон сууцанд дэлхийд алдартай дизайнерыг урьж засварлах нь зохисгүй юм. Чиний анхны бөгөөд хамгийн гол ажил- орон сууцыг аль болох гэрэл гэгээтэй болгох. Шарласан тааз - тэдгээрийг цайруулна. Үүнийг хийхийн тулд танд цагаан царцсан будаг, галзуу, тавиур хэрэгтэй болно. Хамгийн оновчтой хэмжээбул - 20-25 см. Түүний бүтэц нь хэтэрхий "сагс" байх ёсгүй, гэхдээ та хөөс хөвөн хэрэглэхээс зайлсхийх хэрэгтэй. Таазыг будах хамгийн тохиромжтой сонголт бол Dulux будаг юм. Хямдхан аналогийг ашиглах нь танд нэлээд үнэтэй байх болно, учир нь энэ төрлийн будаг нь яг наалддаггүй, бохирдсон, хүчтэй үнэртэй байдаг тул та үүнийг хэд хэдэн давхаргаар түрхэх хэрэгтэй.

Хэрэв таны ханын цаас арав гаруй жилийн настай бол мэдээжийн хэрэг та үүнийг шинэчлэх хэрэгтэй болно, учир нь энэ нь төгс харагдахгүй байна. Гэхдээ хэрэв сүүлийн удаабайшинд засварын ажил хийгдээд удаагүй байгаа боловч үе мөчний ханын цааснууд нь зарим газарт задарч, тэдгээрийг тусгай цавуугаар, жишээлбэл, "Moment" (ханын цаасны үений хувьд) нааж болно; ихээхэн хэмжээний цаг хугацаа. Тавилгатай орон сууц зарахаар төлөвлөж байхдаа чипс болон бусад механик гэмтэл байгаа эсэхийг шалгаарай. Хэрэв олдвол тусгай тавилга харандаа эсвэл зөөлөн лав ашиглан амархан засч болно. Лавыг урьдчилан бэлтгээлгүйгээр эвдэрсэн тавилгад үрж, харин харандааг бага зэрэг дулаацуулж, шаардлагатай хэмжээгээр чип дээр түрхэж, дараа нь илүүдлийг нь арилгана. Дараа нь гэмтсэн хэсгийг зөөлөн эсгий даавуугаар өнгөлнө. Гэмтсэн паркетантай ижил залруулга хийж болно. Эцэст нь орон сууц зарахдаа хамгийн чухал зүйл бол гэрэлтүүлэг юм. Гэрэл нэмнэ үү! Энгийн гэрлийн чийдэнг эрчим хүч хэмнэдэг чийдэнгээр солих. Тэд харьцангуй үнэтэй боловч үнэ цэнэтэй юм. 25 Вт чадалтай эрчим хүчний хэмнэлттэй чийдэн нь 120-130 Вт чийдэнтэй ижил хэмжээний гэрлийг өгөх болно.

2012 оны 4-р сарын 3 - 09:22

Орон сууц зарахаар шийдсэн хүмүүсийн өмнө байнга гардаг асуултуудын нэг бол засварын асуудал юм. Худалдах орон сууцанд томоохон эсвэл ядаж гоо сайхны засвар хийх нь үнэ цэнэтэй юу? MIC компаниудын группын мэргэжилтнүүд зөвлөж байна.

MIC-Үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтсийн дарга Инна Игнаткина хэлэхдээ, засвартай орон сууц нь дунджаар 10% -иар илүү үнэтэй байдаг ч үргэлж биш байдаг - бусад тохиолдолд засварын ажил нь зөвхөн шаардлагагүй зардалд хүргэдэг.

Тиймээс засварын ажилд хөрөнгө оруулахаасаа өмнө орон сууцаа зарахдаа хэдий хэмжээний зардал гаргах, үр өгөөжөө өгөх эсэхийг сайтар тооцоолох хэрэгтэй.

Иргэд орон сууц худалдан авахдаа байршил, метротой хол эсвэл ойр, дэд бүтэц сайтай, барилгын төрөл, тухайн орчны экологи гэх мэт хүчин зүйлсийг анхаарч үздэг. Засварын ажил байгаа эсвэл байхгүй байгаа нь худалдан авагч дээрх бүх зүйлд сэтгэл хангалуун байгаа тохиолдолд л орон сууцыг илүү үзэмжтэй болгоно.

Засварын талаар шийдвэр гаргахдаа анхаарах ёстой өөр нэг зүйл бол орон сууцны ангилал юм. Энгийн жишээ. Хэрэв та хотын захад байрлах самбар байшинд орон сууц зарж байгаа бол онцгой засвар хийх нь утгагүй болно. Ийм зардлыг нөхөхгүй байх магадлалтай. Нөгөөтэйгүүр, хэрэв та засварын үеэр хямд хулдаас, БСХС-ийн хаалгыг суурилуулсан бол таны бодож байгаа шиг үнэтэй байшингаа зарж чадахгүй байх магадлалтай.

Төсвийн орон сууц худалдан авагчид хямд үнэтэй материалыг ашиглан өөрсдөө засвар хийхийг илүүд үздэг. Өндөр үнэтэй орон сууцыг ихэвчлэн засвар хийх цаг завгүй хүмүүс худалдаж авдаг тул өндөр чанартай өнгөлгөө нь ийм орон сууцны зах зээлийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх болно.

Зах зээл дээр загвар зохион бүтээгч интерьер бүхий орон сууцнууд мөн тодорхой эрэлт хэрэгцээтэй байдаг. Алдарт дизайнерыг урьж орон сууцаа тохижуулснаар та түүний зах зээлийн хөрвөх чадварыг нэмэгдүүлэх нь дамжиггүй. Гэхдээ дахин хэлэхэд, хэрэв бид мэдээлэл сайтай, сайн газар нутагтай орон сууцны тухай ярьж байгаа бол энэ нь утга учиртай юм.

Засвар хийх нь таны ашиг тусад нөлөөлж болзошгүй нөхцөл байдал бол орон сууцыг агентлаг эсвэл риэлторт зарж, дараа нь түрээслэх явдал юм. Энэ тохиолдолд аль болох хурдан эргэлтэд оруулах боломжтой орон сууц худалдан авагчид илүү тохиромжтой байх нь ойлгомжтой.

Хэзээ засвар хийх шаардлагатай вэ? MIC группын мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар өмнө нь хөршүүд нь үерт автсан орон сууцанд гоо сайхны засвар хийх шаардлагатай байдаг. Дүрмээр бол ийм ослын дараа дотоод засал нь ихээхэн хохирол амсдаг бөгөөд энэ нь үнэд сөргөөр нөлөөлдөг. Энэ тохиолдолд мэдээжийн хэрэг ослын ул мөрийг арилгах замаар орон сууцыг "сэргээх" хэрэгтэй.

Хэрэв та орон сууцаа зарахаасаа өмнө засвар хийхээр шийдсэн бол хэд хэдэн дүрмийг баримтлахыг зөвлөж байна. Эхлээд зардлыг харьцуулах хэрэгтэй барилгын материалМөн . Тоонуудыг санаж, байшингийн зах зээлийн үнийн 10% -иас хэтрэхгүй хэмжээгээр засварын ажилд хөрөнгө оруулахыг хичээ. Энэ арга барилаар та ядаж улаанаар үлдэхээс зайлсхийх боломжтой.

Хоёрдугаарт, дуусгах сонголтыг оновчтой хандах хэрэгтэй. Өнгөрсөн зууны улаан ханатай эсвэл дүүжин таазтай орон сууцнаас илүү төвийг сахисан өнгө, орчин үеийн хэв маягаар чимэглэсэн орон сууц зарагдах магадлалтай гэдэгтэй санал нэг байна.

Засварын ажилд автсан ч таны зорилго бол тухайн орон сууцыг тодорхой сегментийн худалдан авагчдын сэтгэл татам болгох явдал гэдгийг бүү мартаарай, тиймээс дэлхийд алдартай дизайнерыг самбар байшин, эсвэл ойролцоох барилгын талбайн бригадыг урьж болохгүй. элит пентхаус руу.

Эцэст нь хэлэхэд та хийсэн засварт их найдвар тавих ёсгүй. Гэсэн хэдий ч орон сууцыг дуусгах нь боломжит худалдан авагчдыг сонгох шалгуурын жагсаалтын эхэнд байдаггүй. Борлуулах хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэхдээ ухаалаг хандаарай - энэ нь таны амжилттай гүйлгээ хийх боломжоос хамаарна.

Наталья Медникова