Închirierea imobilelor comerciale și încheierea unui acord pentru o astfel de tranzacție nu este prea complicată. Cu toate acestea, în comparație cu chiriile rezidențiale, această zonă a pieței imobiliare este guvernată de diferite legi și reglementări. Inchiriere imobile comerciale - afaceri profitabile, dar mulți proprietari de clădiri mari de birouri și proprietăți comerciale cu o suprafață mică se confruntă adesea cu problema găsirii unor chiriași de bună credință. Dacă soluția la această problemă este relevantă pentru dvs., atunci a noastră vă va fi foarte utilă: va vorbi despre cum să închiriați spații, să o faceți în cel mai scurt timp posibil și cu cel mai mare beneficiu.

Temei juridic pentru închirierea imobilelor comerciale

Înainte de a analiza cum să închiriem imobile comerciale, să ne uităm la legislația care reglementează aceste acțiuni. Procesul de transfer al bunurilor imobiliare comerciale pentru utilizare plătită este reglementat de Codul civil al Federației Ruse(v. 34). În conformitate cu acest act legislativ, condițiile apărute în timpul procesului de întocmire a unui acord sunt reflectate în contractul de închiriere - documentul principal care confirmă acordul dintre proprietar și chiriaș.

Inchiriere imobile comerciale

Responsabilitatea principală a proprietarului imobilului este menținerea ordinii și a stării corespunzătoare în spațiile închiriate. Deci, de exemplu, art. 616 Cod Civil obligă locatorul să efectueze independent reparații majore într-un anumit interval de timp. Același articol evidențiază, de asemenea, responsabilitățile atribuite chiriașului, inclusiv reparațiile cosmetice ale spațiilor, plata la timp a facturilor curente de utilități și asigurarea ordinii în interiorul incintei.

Locatorului i se atribuie dreptul de a închiria proprietăți comerciale în alte condiții, care trebuie specificat în contractul de închiriere. De exemplu, proprietarul poate transfera responsabilitatea pentru efectuarea reparațiilor majore asupra persoanei care utilizează sediul pe bază de închiriere sau își poate asuma responsabilitățile chiriașului.

Etapele livrării imobiliare

Cu o abordare competentă și înțelegerea tuturor complexităților închirierii proprietăților comerciale, aproape fiecare proprietar va putea face față problemei modului de închiriere independent. spații nerezidențiale. Să ne uităm la procedură, descriind în detaliu ce trebuie făcut pentru a încheia cea mai profitabilă afacere.

La închirierea unui imobil, principalul lucru este să stabiliți prețul optim, să găsiți un chiriaș de bună credință și să pregătiți în mod competent documentele pentru transferul proprietății spre închiriere!

Stabilirea prețului de închiriere

Aceasta este prima și extrem de importantă etapă. Dacă locatorul realizează personal tranzacția, stabilirea valorii chiriei, de regulă, nu va fi complet obiectivă. Deoarece orice locator plănuiește să obțină beneficiul maxim. Dar un preț umflat îi sperie pe potențialii chiriași, în timp ce o cifră subestimată va ridica anumite îndoieli. Mulți proprietari de proprietăți comerciale apelează la specialiști (agent imobiliar/evaluator) pentru ajutor, deși astăzi mulți analizează oferte similare postate pe site-uri speciale, de exemplu, Avito, Cyan și alte platforme online. Acest lucru vă permite să înțelegeți situația actuală a pieței și să vă evaluați în mod corect propriile premise.

Tine minte!Închirierea unei săli pentru conducere propria afacere, potentialul chirias se asteapta sa obtina profit din aceasta. De aceea, atunci când evaluezi un local, ar trebui să ții cont de venitul probabil estimat pe care îl va putea primi.

În plus, atunci când se evaluează spațiile de închiriat, este indicat să se țină cont o serie de factori importanți, inclusiv:

• suprafața spațiului care urmează să fie închiriat;
• aspectul existent;
• starea obiectului;
• disponibilitatea mobilierului și comunicațiilor;
• amplasarea obiectului;
• disponibilitatea parcării echipate;
• transport și alte accesibilități pentru partenerii de afaceri și clienții chiriașului;
• trafic de vizitatori (în special pentru centrele mari de cumpărături, divertisment și birouri).

Ținând cont de punctele de mai sus și analizând opțiuni similare, puteți stabili prețul optim, reciproc avantajos, pentru spațiile de închiriat.

Caută un chiriaș

Găsirea potențialilor chiriași este o etapă la fel de importantă în închirierea unui imobil. Este important să decideți cui să închiriați localul, deoarece găsirea unui chiriaș de bună credință poate fi adesea foarte dificilă.

După stabilirea taxei lunare, trebuie să pregătiți textul reclamei.

De obicei, indică în detaliu parametrii principali ai obiectului - dimensiunea camerei, podea, poziție geografică, dezvoltarea infrastructurii, starea incintei și a echipamentelor acestuia. Este recomandabil să evidențiezi avantajele existente ale premiselor în text. Dar nu trebuie să ascundeți posibilele dezavantaje ale proprietății închiriate, astfel încât în ​​timpul inspecției să nu ajungeți într-o situație incomodă și să nu speriați un potențial chiriaș.

Ar trebui să ne spui mai multe despre opțiuni cautarea potentialilor chiriasi.

Căutați prin prieteni/cunoscuți considerat cel mai mult într-un mod simplu găsiți un chiriaș de bună credință. De obicei, dacă au „conexiuni” extinse în comunitatea de afaceri, proprietarii de imobile comerciale își pot închiria spațiile destul de ușor și rapid.

Publicarea de reclame pe portaluri speciale de internet, dintre care un număr mare lucrează în rețea. Avantajul acestei metode este că oferta actuală de închiriere este văzută de un public uriaș de utilizatori care sunt interesați să aleagă cea mai profitabilă opțiune. Dar pentru a le atrage atenția, este important să creați o reclamă bună cu descriere detaliata premise, indicând în text avantajele existente și, fără a uita să notăm dezavantajele. Informațiile adevărate despre proprietate vă vor ajuta să găsiți mai rapid un chiriaș.

Însoțiți anunțul cu mai multe fotografii ale locației propuse. Acest lucru îi va ajuta pe potențialii chiriași să determine rapid dacă sunt interesați de proprietatea dumneavoastră.

Trimiterea unei oferte de cătree-Poștă. Cafenele și baruri, mari și mici prize, saloanele de înfrumusețare și alte unități, precum și organizațiile caută adesea spații pentru a deschide noi puncte de vânzare sau pentru a se muta într-o zonă mai convenabilă. Puteți afla adresele de e-mail ale proprietarilor de afaceri sau managerilor care ar putea fi interesați de sediul dumneavoastră pe site-ul oficial al companiei.

Caracteristici de închiriere spații mari și mici

Vă putem ajuta să închiriați spații nerezidențiale, în funcție de suprafața proprietății închiriate. recomandări de la profesioniștii pieței imobiliare.

Pentru inchirierea unui spatiu mic:

Puteți organiza o căutare a potențialilor chiriași în persoană sau prin intermediul unei agenții imobiliare

1. Folosind ajutorul profesioniștilor, va trebui să semnați un acord pentru furnizarea de servicii. După încheierea unui contract de închiriere, va trebui să plătiți pentru serviciile agenției. Desigur, puteți coopera fără formalități; atunci va trebui să scrieți o scrisoare care să conțină o propunere comercială care să indice remunerația agentului imobiliar și să o trimiteți agențiilor care lucrează cu proprietăți comerciale. De obicei, comisionul agentului imobiliar este jumătate din chiria lunară (plată unică).
2. După ce ați decis să începeți singuri să căutați chiriași, să publicați reclame pe platforme gratuite de internet, să organizați o adresă newsletter prin e-mail, in plus, plasarea unui banner pe fatada va fi eficienta ( serviciu cu plată) în fereastra incintei închiriate (gratuit).

Inchiriere spatiu mare:

Dacă intenționați să închiriați un spațiu mare, ceea ce înseamnă că va avea o profitabilitate așteptată ridicată, atunci puteți face un site simplu cu propria dumneavoastră ofertă comercială. De obicei, un site web este promovat prin publicitate contextuală folosind interogări cheie. Acest lucru vă permite să ajungeți la publicul țintă, în timp ce în această opțiune puteți controla costul anunțului. În această opțiune, puteți să vă faceți publicitate proprietății și să economisiți din taxele de agenți.

Semnarea contractului

Prezentarea competenta a spatiului spre inchiriere– garantarea unei tranzacții reușite. Atunci când arătați proprietatea, încercați să oferiți cât mai multe informații, atrăgând atenția potențialului chiriaș asupra avantajelor și a profitului probabil pe care acesta le va putea primi la închirierea acestei proprietăți.

Semnarea acordului– etapa finală și cea mai importantă a tranzacției. Un contract de închiriere pregătit și executat profesional îl protejează pe proprietar de un chiriaș fără scrupule. Contractul de închiriere trebuie să includă:

• datele de identificare ale proprietarului imobilului și ale chiriașului;
• adresa locației obiectului, zona acestuia și caracteristicile cheie;
• Informații de înregistrare;
• durata contractului;
• cuantumul chiriei și regulile de plată a acesteia.

Pentru informația dumneavoastră! Legea interzice proprietarului localului să majoreze chiria mai mult de o dată la 12 luni. Prin urmare, documentul trebuie să indice cea mai mare sumă a majorării probabile, precizând perioada de notificare obligatorie a chiriașului.

Documentul trebuie să conțină o descriere detaliată a drepturilor/responsabilităților părților la acord, precum și a răspunderii părților pentru încălcarea secțiunilor documentului. Nu ar strica să includeți în document un inventar al proprietății din incintă. Deci, după încheierea contractului de închiriere, proprietarul poate cere compensații financiare pentru bunurile deteriorate.

Cum să găsești rapid un chiriaș

Mai multe încă sfaturi utile vă va ajuta să închiriați rapid un birou sau o proprietate în alte scopuri.

Pentru proprietarii care nu sunt pregătiți să caute personal un chiriaș sau să efectueze expoziții/negocieri, este logic să caute ajutorul unui agent imobiliar profesionist. El va evalua în mod obiectiv localul, stabilindu-i valoarea reală, va face fotografii de înaltă calitate, va compune corect textul publicitar și va începe să vă demonstreze proprietatea.

in orice caz, există câteva nuanțe în cooperare cu agenția. Ele trebuie clarificate înainte de a începe cooperarea.

Dacă un proprietar dorește să găsească rapid un chiriaș pentru sediul său, atunci el poate plăti el însuși taxa de agenție (multe agenții taxează chiriașii pentru servicii). Această opțiune este adesea folosită de proprietarii de bunuri imobiliare de lux sau dacă dețin multe proprietăți. Banii plătiți agentului imobiliar vor fi, printre altele, cheltuiți pentru costurile de închiriere a proprietății. O altă opțiune rapidă pentru a răsturna o proprietate comercială este reducerea chiriei. Și nu este deloc nevoie să închiriați spațiile pentru „trei ruble”; este suficient să reduceți costul de închiriere cu 5-10%. Apoi, competitivitatea premiselor crește.

Riscuri posibile la închirierea spațiilor

Orice proprietar este îngrijorat de starea localului care este închiriat și dorește să aibă venituri din tranzacție. Vă vom prezenta principalele riscuri ale proprietarilor de imobile comerciale și vă vom spune cum să vă protejați de ele.

Utilizarea necorespunzătoare a spațiilor

Orice contract de închiriere pregătit corespunzător specifică scopurile de utilizare și condițiile de funcționare ale acestuia. Acest lucru se aplică echipamentelor închiriate cu sediul.

Să presupunem că la încheierea tranzacției chiriașul a promis că va folosi sediul ca depozit, dar a deschis un magazin în el. Proprietarul are dreptul de a cere rezilierea contractului fără a restitui chiria plătită și a impune o amendă chiriașului.

Daune aduse proprietății

Imobilul a fost predat chiriasului in stare buna, cu utilaje si utilaje. Dar într-o zi se descoperă că localul este în stare de ruină, utilajele sunt stricate etc. În acest caz, locatorul poate cere repararea integrală a prejudiciului cauzat. În acest caz, nu numai costurile lucrărilor de reparații, ci și valoarea (de piață) a echipamentului stricat sunt supuse rambursării.

Răspunderea nu este asigurată în cazurile în care spațiile și bunurile au fost deteriorate din cauza unor circumstanțe de forță majoră (incendiu etc.).

Chiriașul refuză să plătească chiria

Plătitorii neglijenți sunt de obicei pedepsiți financiar. Deși acest lucru este fezabil numai în cazul în care contractul de închiriere este executat corespunzător - acesta precizează clar termenii, procedura și valoarea chiriei lunare.

Bun venit la Geniu financiar! Astăzi vom vorbi despre afaceri de închiriere– afacere de închiriere de spații. Această opțiune de câștigare a banilor este interesantă deoarece nu necesită mult timp și, în multe cazuri, poate fi realizată chiar și de persoane fizice, fără înregistrare. activitate antreprenorială. Care sunt specificul afacerii de închiriere, cum să cumpărați o afacere de închiriere gata făcută, la ce trebuie să acordați atenție - toate acestea în articolul de astăzi.

Esența și metodele de conducere a unei afaceri de închiriere.

Deci, afacerea de închiriere, în esență, este aceeași cu. Putem spune că aceasta este mai mult o opțiune pentru a primi venituri pasive decât pentru a desfășura afaceri în mod activ. Cel mai adesea, afacerea de închiriere este asociată, deoarece achiziționarea acesteia în scopul închirierii are mai mult Pe termen scurt rambursare și o rată de capitalizare mai mare, dar unii antreprenori și investitori iau în considerare această opțiune pentru bunurile imobiliare rezidențiale.

Afacerea de închiriere a spațiilor necesită activitate doar în etapa de cumpărare a imobilelor și căutarea chiriașilor. Această perioadă poate necesita, de asemenea, cheltuieli destul de mari pt companie de publicitate. După aceasta, vă puteți relaxa și pe durata contractului de închiriere (sau până când acesta este reziliat dintr-un motiv oarecare) pur și simplu să primiți venituri lunare și să luați profituri. Acest lucru face ca afacerea de închiriere să fie foarte atractivă în ochii oamenilor de afaceri și investitorilor privați. Cu toate acestea, ca în orice afacere, puteți găsi argumentele pro și contra. Să le aruncăm o privire mai atentă.

Afaceri de închiriere, avantaje:

– Pasivitatea de a face afaceri;

– Încasări regulate de venit;

– Posibilitatea de a închiria proprietate ca persoană fizică.

Afaceri de închiriere, dezavantaje:

– Nivel inalt costurile inițiale pentru achiziționarea de bunuri imobiliare sau o afacere de închiriere gata făcută;

– Proprietatea poate rămâne inactivă fără chiriași și necesită costuri de întreținere fără a genera venituri;

– Rentabilitate scăzută, perioadă lungă de rambursare.

O afacere de închiriere imobiliară poate fi construită în două moduri:

1. Cumpărați imobile în scopul închirierii (fie pe piața secundară, fie pe piața primară);

2. Cumpărați o afacere de închiriere gata făcută (adică un imobil cu chiriași existenți).

A doua opțiune, desigur, este mai scumpă, dar are avantajele sale, deoarece protejează imediat investitorul de riscul ca proprietatea achiziționată să fie inactivă.

În plus, metodele de conducere a unei afaceri de închiriere pot fi împărțite în 2 zone, în funcție de tipul de imobil care este cel mai des achiziționat pentru închiriere:

1. Imobile comerciale stradale (comerț stradal)– spații la primele etaje ale clădirilor cu vedere la străzi aglomerate.

2. Spatiu in birou si centre de cumparaturi – încăperi separate, pavilioane amplasate în interiorul obiectelor imobiliare comerciale mari.

În cele mai multe cazuri, spațiile de vânzare cu amănuntul stradale sunt de preferat pentru derularea unei afaceri de închiriere în comparație cu pavilioanele din centrele mari.

Să ne gândim la ce puncte ar trebui să acordați atenție în ambele cazuri atunci când alegeți o proprietate pentru derularea unei afaceri de închiriere.

Afaceri de închiriere în spații comerciale stradale.

Denumirea de vânzare cu amănuntul stradală (literal – comerț stradal) este foarte arbitrară și nu înseamnă că este doar spații de vânzare cu amănuntul. De asemenea, pot fi folosite ca birouri, pentru a găzdui sucursale ale marilor firme și corporații, sucursale bancare etc.

Astfel de spații sunt cele mai solicitate și, prin urmare, sunt foarte scumpe. În același timp, le este mai ușor să găsească un chiriaș și există șanse mai mari de a închiria proprietatea pentru o perioadă foarte lungă (câțiva ani). Pentru a deschide o afacere de închiriere de acest fel, veți avea nevoie de capital de sute de mii, sau chiar milioane de dolari. Totodată, omul de afaceri-investitor va primi un activ destul de lichid care va aduce un venit destul de solid și destul de stabil.

Avantajul alegerii acestui tip de imobil pentru o afacere de închiriere este, de asemenea, că toate costurile de întreținere a proprietății (utilități etc.) pot fi transferate cu ușurință asupra chiriașului și de cele mai multe ori exact așa se întâmplă.

Costul închirierii imobilelor stradale cu amănuntul poate varia foarte mult în funcție de tipul de chiriaș. Găsiți chiriașul „cel mai scump tip” (bancă, magazin de bijuterii, companie financiară etc.) este adesea dificilă, așa că un om de afaceri trebuie să aleagă: să închirieze imobile mai ieftin (și asta, rețineți, este o închiriere pe termen lung) sau să continue căutarea fără a primi niciun venit. Această alegere este adesea foarte dificil de făcut.

Ce să căutați atunci când alegeți o proprietate de închiriat? Desigur, punctul principal pentru afacerea de închiriere este combinația optimă dintre prețul proprietății și costul potențial de închiriere. În plus, este necesar să alegeți obiecte care vor fi de fapt la cerere. Pentru a face acest lucru, ar trebui să acordați atenție următoarelor puncte:

– Localul să fie situat la parterul clădirii sau, în cazuri extreme, la demisol;

– Sediul trebuie să aibă acces pe o stradă aglomerată;

– Este de dorit să fie situat pe partea dreaptă a mișcării principale;

– Nu ar trebui să existe spații concurente goale în jurul unității;

– Posibilitatea de impartire a incintei in mai multe parti pentru inchiriere catre diferiti chiriasi.

Afaceri de închiriere în spațiile centrelor comerciale și de birouri.

Această variantă de alegere a bunurilor imobiliare pentru o afacere de închiriere este potrivită pentru investitorii care nu au capital suficient pentru a alege prima variantă. Aceste tipuri de active, desigur, pierd din calitate, dar câștigă valoare.

Aici pot apărea diverse neînțelegeri între coproprietarii imobilului cu privire la utilizarea spațiilor comune (parcări, holuri, comunicații, spații tehnice etc.). Chiar dacă aceste neînțelegeri nu vă afectează în mod specific, ele pot afecta scăderea valorii spațiului pe care l-ați achiziționat și costul închirierii acestuia. În plus, proprietarul centrului comercial însuși se poate schimba în orice moment, sau proprietarul actual își poate schimba politica cu privire la coproprietarii imobilului. Acesta este, de asemenea, un dezavantaj semnificativ al conducerii unei afaceri de închiriere în centre mari.

Dar există și avantaje: atunci când alegeți acest tip de spații, nu va trebui să aveți de-a face cu utilități, organizații de servicii și să plătiți impozite pe teren (de aceasta se va ocupa proprietarul centrului)

Atunci când alegeți un obiect pentru afaceri de închiriere într-un centru comercial sau de birouri, ar trebui să acordați atenție următoarelor puncte:

– Centrul comercial trebuie să aibă o locație convenabilă, legături de transport convenabile și trafic intens;

– Specificul centrului ar trebui să corespundă cerințelor și preferințelor dumneavoastră în alegerea chiriașilor;

– Spațiile adiacente trebuie să fie ocupate de chiriași (riscul este ca această ocupare să nu fie permanentă);

– Camera ar trebui să fie situată lângă intrarea în centru.

O altă alternativă la conducerea unei afaceri de închiriere, care este potrivită pentru antreprenorii care nu au capital mare, pot fi investițiile în afaceri orientate spre afaceri de închiriere.

Să rezumam. Afacerea de închiriere este o opțiune foarte atractivă pentru investitorii pasivi cu capital mare. Nu oferă profitabilitate și profitabilitate ridicate, dar poate fi considerat relativ fiabil. Opțiunea ideală pentru derularea unei afaceri de închiriere este achiziționarea de imobile de vânzare cu amănuntul stradal; există și opțiuni pentru achiziționarea unei afaceri de închiriere gata făcută pentru a reduce riscurile. Succesul afacerii de închiriere depinde în proporție de 90%. alegerea corecta proprietate(e), prin urmare această problemă ar trebui abordată cât mai responsabil și atent posibil, fără a lua decizii pripite.

Asta e tot. Ați primit câteva idei despre ce este afacerea de închiriere, care sunt trăsăturile sale caracteristice și puteți trage o concluzie dacă această linie de afaceri este potrivită special pentru dvs. Ne vedem din nou pe site-ul de unde puteți afla despre diferite modalități promițătoare câștiguri și investiții.

Închirierea imobilelor este o afacere foarte profitabilă dacă tratați procedura cu maximă responsabilitate. Venitul pasiv constant este întotdeauna plăcut, dar dacă a apărut ideea de a oferi bunuri imobiliare comerciale spre închiriere? Acest lucru va necesita o abordare puțin diferită, deoarece există o mare diferență între închirierea unui apartament și a unui birou mare.

Instrucțiuni pas cu pas

Procesul de închiriere a unui obiect este împărțit în următoarele etape:

1. Determinarea valorii de închiriere.

Primul pas este revizuirea și evaluarea celui mai mare număr de oferte disponibile pe piață. Cu cât eșantionul este mai mare, cu atât rezultatul va fi mai bun (un indicator mai precis cost mediu inchiriere spatii comerciale).

În timpul analizei, puteți folosi site-uri populare precum Avito sau CIAN. Informațiile pot fi, de asemenea, studiate într-o varietate de publicații tipărite. Dacă nu doriți să studiați singur alte oferte, ar fi înțelept să angajați un agent imobiliar sau un broker.

Prețul pentru astfel de servicii cu greu poate fi numit ridicat, dar economisirea unei cantități decente de celule nervoase și timp este destul de posibilă.

Costul închirierii imobilelor comerciale ar trebui să se potrivească nu numai proprietarului, ci și potențiali clienți. Este puțin probabil ca o sumă licitată în mod deliberat mare să aibă succes, dar următorii factori pot influența formarea etichetei de preț:

• amplasarea imobilului/incintei;
• infrastructură (prezența cafenelelor, parcare gratuită în imediata apropiere, securitatea clădirii);
• clasa de constructii;
• calitatea și nivelul reparațiilor;
• funcționalitatea aspectului;
• diverse caracteristici de comunicații (alimentare neîntreruptă, internet, disponibilitatea băilor etc.);
• alte bonusuri care ar putea îmbunătăți productivitatea chiriașilor ( Router Wi-Fi, aparat de cafea, mobilier confortabil).

După ce ați analizat prețurile de pe piață, puteți contacta alți proprietari și puteți încerca să reduceți costul. Adesea, pretul indicat in oferte este orientativ si aproximativ. Valoarea care poate fi atinsa in timpul negocierilor va fi suficienta pentru a afla pretul mediu de inchiriere pentru propuneri similare. 5-10 cereri sunt suficiente pentru a obține date comparative despre tarifele de închiriere.

Cel mai important lucru pentru un proprietar de proprietate comercială este să găsească clientul potrivit. Puteți face acest lucru singur sau puteți angaja un agent imobiliar. Ambele situații au avantajele și dezavantajele lor, așa că a alege ce să faci este o chestiune personală pentru fiecare.

Atunci când căutați un chiriaș pe cont propriu, un avantaj serios este disponibilitatea propria bază. Cu toate acestea, absența lui nu va duce la mari probleme, dar va trebui să depuneți mai mult efort.

O modalitate bună de a găsi un client potrivit este crearea unui site web cu o ofertă comercială. Este mai bine să promovați un astfel de site folosind publicitate contextuală cu accent pe publicul cheie. Datorită unei astfel de reclame, puteți găsi cu ușurință public interesatși evitați comisioanele mari către agenții.

Cel mai indicat este să faceți acest lucru atunci când închiriați spații cu o suprafață impresionantă. Astfel de oferte sunt căutate de clienții care se așteaptă la profituri mari din activitățile lor planificate și care au încredere în site-uri web mai ales.

Dacă o persoană dorește să cumpere o mașină foarte scumpă, o va căuta pe resurse dubioase sau va prefera site-ul oficial? De aceeași părere este chiriașul imobilului comercial.

O chestiune complet diferită este spațiile mici de închiriat. Nu are rost să creezi un site web și panourile de mesaje online gratuite (chiar și cele mici) sunt perfecte.

1. Servicii de agent imobiliar.

Dacă nu vrei să cauți părțile interesate independent, există o opțiune de a angaja un agent imobiliar. Această persoană va găsi în mod independent chiriașii potriviți, va face contacte și chiar va încheia în mod independent contractul de închiriere necesar.

Pe de altă parte, găsirea persoanelor potrivite este o chestiune delicată și destul de complexă/care necesită timp. Nu toți agenții imobiliari vor fi de acord cu acest lucru, iar maeștrii lor din agenții serioase vor solicita o sumă de bani pentru astfel de servicii în valoare de 50% din prețul de închiriere pentru o lună. Și uneori chiar mai mult decât atât.

Dar totuși, cu această metodă de căutare a chiriașilor, proprietarul se va elibera de dificultăți semnificative. Până la urmă, nu mai rămâne decât să întocmești un contract și să pregătești toată documentația necesară.

Plata serviciilor agentului imobiliar se face numai dupa incheierea contractului de inchiriere. Dacă un agent imobiliar sau o agenție vă solicită să efectuați o plată în avans sau să plătiți suma mai devreme, ei pot fi escroci.

1. Documentația necesară.

Odată ce un chiriaș a fost găsit și toate punctele cheie sunt satisfăcute de ambele părți, puteți începe să întocmiți un contract. Un contract de închiriere a unui imobil comercial trebuie să conțină în mod necesar următoarele clauze:

• informații complete despre fiecare dintre părți;
• adresa exactă a imobilului închiriat;
• sumă și plătitor utilitati;
• suma lunară a chiriei;
• data la care imobilul va fi închiriat;
• acțiunile necesare fiecărei părți în caz de situații de forță majoră;
• descrierea calității reparațiilor și a mobilierului existent;
• Condiții cheie în care un contract de închiriere poate fi reziliat.

Dacă vă lipsesc cunoștințele sau experiența necesară, mai înțelept ar fi să implicați un avocat calificat în procedura de încheiere a unui contract.

Un contract nu este singurul lucru de care aveți nevoie atunci când închiriați un imobil. Ar trebui să ai și cu tine:

• pașaportul unui cetățean al Federației Ruse;
• document care confirmă proprietatea;
• planul etajului.

Când toate documentele sunt la îndemână și părțile au încheiat cu succes contractul, nu mai rămâne decât să primim încasările și să monitorizați frecvența plăților.

Imobilul comercial include clădiri de birouri, spații industriale, facilități sportive, magazine, garaje, depozite și chiar hoteluri.

Puteți accelera închirierea imobilelor comerciale prin reducerea ratei de închiriere. Ținând cont de costurile constante de întreținere a localului, ar fi mai corect să închiriezi imobile la o rată medie sau chiar scăzută decât să închiriezi preț mare, dar pentru tot anul.

Prețul unor astfel de spații este afectat și de disponibilitatea:

• parcare;
• puncte Catering(în aceeași clădire sau în imediata apropiere);
• infrastructură;
• abilitate mare de cross-country etc.

În astfel de condiții, chiriile pot fi semnificativ mai mari decât media pieței. Și, desigur, va exista un client pentru asta.

Deschiderea față de dorințele viitorilor clienți joacă, de asemenea, un rol semnificativ în livrarea de bunuri imobiliare comerciale:

1. Ajutor la planificare.

Un potențial chiriaș poate avea nevoie de ajutor sau sfaturi cu privire la amenajarea spațiului de lucru. Ar fi înțelept să vă pregătiți în avans și să oferiți mai multe opțiuni gata făcute imediat, iar schimbările cheie vor rămâne la latitudinea clientului, pe care acesta dorește să le facă.

Este mult mai ușor să schimbi ceva gata făcut decât să creezi ceva de la zero. O astfel de atitudine față de chiriaș va fi, fără îndoială, apreciată.

1. Discuție de detalii.

Culoarea pereților din cameră, numărul maxim de conexiuni la rețeaua telefonică sau la internet, precum și o discuție asupra tuturor celorlalte caracteristici vor ajuta la câștigarea favoării chiriașului și îl vor convinge să închirieze această proprietate.

Acesta este un mic truc psihologic: cu cât o persoană intră mai în detalii, cu atât sunt mai mari șansele ca o astfel de conversație să fie gravată în memoria sa. Asta înseamnă că se va concentra în primul rând asupra lui, va cântări argumentele pro și contra etc.

Cu toate acestea, dacă întregul proces de închiriere se bazează pe astfel de trucuri, va exista un risc mare de a vă pierde reputația. Dacă calitatea închirierii este semnificativă doar în cuvinte, atunci acest lucru poate duce la consecințe foarte grave.

1. Sărbători.

Daca spatiile comerciale alocate spre inchiriere nu au finisaje, atunci puteti oferi chiriasului o vacanta de plata. Adică va efectua reparații pe cheltuiala sa, dar în timp ce echipajele de reparații își fac treaba, clientul nu va plăti chirie pentru sediu.

Acesta este un plus destul de semnificativ pentru un chiriaș care a decis în mod clar să închirieze proprietatea:

• dacă nu există bani în plus pentru a plăti chiria și reparațiile în același timp, atunci această acțiune va provoca emoții extrem de pozitive și va crește reputația proprietarului;
• De asemenea, vacanțele de renovare vor ajuta să convingă un chiriaș ezitător să achiziționeze această proprietate/local special.

În general, este posibil să scutiți temporar un client de la plata chiriei cel mai mult situatii diferite. Principalul lucru este că nu există pierderi financiare grave pentru ambele părți. Acestea sunt caracteristicile de bază ale desfășurării afacerilor, iar chiriașii (precum și proprietarii) de imobile comerciale înțeleg foarte bine acest lucru.

De aceea, astfel de acțiuni sunt larg răspândite, deși utilizarea lor nu este obligatorie. Mai ales dacă livrarea imobilelor comerciale nu este urgentă.

1. Fiabilitatea locatorului.

Aceasta este foarte punct important, cel mai clar manifestat in intocmirea documentatiei de proprietar pentru chirias. Cu cât clientul primește mai multe garanții, cu atât sunt mai mari șansele de a închiria cu succes localul.

O abundență de documente justificative, fără trucuri la semnarea unui acord și o bună reputație sunt cheile pentru succesul închirierii imobiliare comerciale. Motivul este simplu:

• la închirierea unui apartament, problema este adesea tratată de cetățenii obișnuiți;
• iar dacă incinta este planificată a fi folosită în scop comercial și pentru a câștiga bani serioși din această afacere, atunci chiriașul va studia fiecare document cât mai scrupulos posibil.

Riscuri și alte dificultăți

Nu numai chiriașul este expus riscurilor - același lucru este valabil și pentru proprietar. Cel mai motive comune conflictele sunt:

• definirea insuficientă a obligațiilor legale ale părților cu privire la bunul închiriat;
• întârzieri plati lunareși alte plăți;
• utilizarea proprietății închiriate în alte scopuri;
• deteriorarea/pierderea bunurilor aparținând locatorului;
• litigii fiscale (conform articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse, obligația de a plăti TVA este atribuită numai locatorului cu posibilitatea deducerii sumei impozitului de către locatar, dacă documentul corespunzător este disponibil).

Toate aceste situații conflictuale depind direct de acordul încheiat. Fiecare dintre puncte ar trebui descris cât mai precis posibil, deoarece acest lucru minimizează riscurile pentru ambele părți simultan. Este important să adoptați o abordare responsabilă în încheierea unui contract pentru a evita astfel de situații.

Închirierea imobilelor comerciale nu este mult diferită, dar are o serie de caracteristici cheie. Cel mai important lucru este încheierea contractului. În orice situație, părțile se vor baza doar pe acesta, prin urmare, atunci când încheie o tranzacție, trebuie să-și concentreze atenția asupra acestui document.

Investițiile în imobile comerciale vor fi profitabile dacă sunt îndeplinite o serie de condiții. Printre acestea se numără alegerea chiriașilor de încredere, o locație bună și un contract legal întocmit corect.

Cum să deschideți o afacere de închiriere: alegeți o direcție și căutați spații

A găsi spatiu potrivit, decideți mai întâi cine va fi chiriașul dvs.:

• Magazinele
• Companii care au nevoie de un birou
• Organizații care caută spațiu de depozitare pentru produse

Opțiunea nr. 1: comerț stradal

Comerțul stradal este spațiile comerciale situate la primele etaje ale clădirilor. Au intrare separată și vitrine proprii. De obicei, mai multe apartamente sunt achiziționate în aceste scopuri și combinate. Atunci când alegeți o astfel de cameră, experții recomandă să acordați atenție următoarelor puncte:

• Locație pe partea dreaptă a traficului principal
• Primul etaj sau demisol
• Nu ar trebui să existe alte spații goale în apropiere
• Posibilitate de reamenajare

Aceasta este o opțiune imobiliară comercială căutată. Cel mai adesea este închiriat de mici magazine sau companii private care operează în sectorul serviciilor.

Dacă alegi locația potrivită și stabilești un preț adecvat, este destul de ușor să găsești chiriași. Este foarte important să nu greșiți aici dacă intenționați să încheiați un contract pe termen lung.

Opțiunea nr. 2: spații pentru birou sau magazin

Dacă nu dețineți un apartament, acordați atenție birourilor și spațiilor comerciale situate în centrele de afaceri și comerciale. Puteți cumpăra o acțiune de la proprietar și puteți închiria un spațiu mic. Cererea de proprietăți închiriate în centrul orașului sau în apropierea metroului este de obicei mare.

Cu toate acestea, rețineți că există complicații aici:

• Sunteți responsabil pentru reglementarea relației dintre chiriaș și proprietarul centrului
• Toate modificările și restricțiile care pot fi aduse statutului centrului pot afecta valoarea acțiunii
• Va trebui să fiți de acord cu proprietarul centrului cu privire la posibilitatea de parcare

Opțiunea nr. 3: spațiu de depozitare

Furnizarea spații de depozitare firme miciși afaceri - asta o opțiune bună sursa de venit. Atunci când alegeți o cameră, asigurați-vă că are acces convenabil, comunicațiile sunt conectate și sistemele de ventilație sunt instalate. Unele tipuri de bunuri vor avea nevoie și de aparate de aer condiționat pentru a menține o anumită temperatură.

Amintiți-vă că închirierea unui depozit este activitate comerciala, care necesită înregistrarea antreprenorului individual. Puteți alege un sistem fiscal simplificat. Referitor la cod OKVED, potrivit 70.20.2- Închirierea propriei proprietăți imobiliare nerezidențiale.

Există 4 tipuri de depozite, care diferă în funcție de dimensiunea zonei și condițiile de depozitare a mărfurilor:

• Clasa A. Camera cu pardoseli netede din beton cu strat anti-praf. Tavanele nu pot fi mai mici de 13 metri. Conform standardelor europene: necesita instalare sisteme moderne stingerea incendiilor și protecția împotriva efracției.
• Clasa B. Suprafața utilă este de 1.000-5.000 m².
• Clasa C. Acestea sunt clădiri permanente sau hangare izolate. Pardoseala poate fi asfalt, beton sau gresie. Plafoanele nu sunt mai mici de 3,5 metri.
• Clasa D. Hangar „rece” cu subsol, subsol la parterul unui bloc de locuit, camere utilitare si garaje.

Alegeți opțiunea care se potrivește mărimii investiției dvs. și care este solicitată în zona selectată a orașului sau a regiunii.

Cum să formalizezi corect relațiile cu chiriașii

Contractul de închiriere specifică locația proprietății: adresă, zonă, informații despre înregistrarea afacerii, termenul de închiriere, tariful de închiriere și modalitatea de plată.

Conform legislației ruse actuale, creșterile de chirie nu pot fi făcute mai mult de o dată pe an. Nivelul maxim de crestere a tarifului si timpul in care veti anunta chiriasul despre acest lucru trebuie specificate in contract.

Taxa de închiriere poate fi indicată în ruble, dolari sau euro. Cu toate acestea, calculul se face numai în ruble. Dacă rata de închiriere este legată de o valută străină, contractul trebuie să indice că plata se face în ruble la cursul de schimb al Băncii Centrale din ziua plății.

Punct important: Dacă chiriașul face reparații la spațiile închiriate lui, se consideră o „îmbunătățire necesară”.

Aceasta înseamnă că, dacă astfel de modificări nu sunt interzise prin contract, chiriașul poate cere rambursarea cheltuielilor sau includerea acestora în chirie, indiferent de acordul proprietarului imobilului.

Examinați cu atenție contractul, de preferință implicând un avocat profesionist. Indicați obligațiile chiriașului și penalitățile pentru încălcarea acestora. De exemplu, dacă chiriașul întârzie la plata sau vă dăunează proprietății.

Dacă un contract de închiriere imobiliară este încheiat pentru mai mult de 364 de zile, acesta trebuie înregistrat la divizia teritorială a Sistemului Rezervei Federale (Rosregistration). La semnarea unui acord pe o perioadă nedeterminată, nu este necesară înregistrarea de stat.

Potrivit legii, perioada de înregistrare a unui acord nu este mai mare de 30 de zile dacă furnizați pachet complet documente.

După semnarea certificatului de acceptare între proprietarul imobilului și chiriaș, spațiile sunt considerate închiriate. Asigurați-vă că indicați în detaliu în acest document starea proprietății pentru a evita situațiile controversate în cazul producerii unor daune materiale. Împreună cu sediul, un pașaport tehnic este transferat către unitate.

Avantajele și dezavantajele afacerii de închiriere

Acesta este singurul tip de afacere despre care putem vorbi venit pasiv. Principalul avantaj al unei astfel de afaceri este că, alegând chiriași potriviți și semnând contracte pe termen lung, puteți obține profit fără acțiuni active.

Este necesar să înțelegeți că veniturile vor depinde de activitățile de succes ale chiriașilor. Va trebui să le supravegheați munca și să vă asigurați că spațiile sunt menținute în stare corespunzătoare.

Rentabilitatea medie a investiției este de 7 ani, cu condiția să găsești rapid chiriași de încredere.

Principalul lucru aici este să stipulați în prealabil toate nuanțele activității și să specificați condițiile pentru transferul activelor în contractul de cumpărare și vânzare. Acest lucru va reduce riscurile.

Avem cataloage în care vei găsi oferte curente în orașul tău:

• Oferte de afaceri de închiriere în Moscova
• Opțiuni pentru facilitățile existente pentru Sankt Petersburg
• Afaceri de închiriere gata