Atunci când creați o afacere în sectorul locuințelor și serviciilor comunale, principalul lucru este încrederea oamenilor, locuitorii zonelor deservite trebuie să înțeleagă clar unde și pe ce sunt cheltuiți banii lor, să le câștige încrederea, afacerea dvs. va înflori.

Ce este locuința casnică modernă și serviciile comunale? Acestea sunt tehnologii și echipamente depășite (și adesea complet absente), costul ridicat de producere a căldurii și apei, sisteme ineficiente pentru transportul acestora către consumatori... Criza într-o sferă vitală pentru toată lumea fără excepție a devenit deja evidentă pentru toată lumea. . Sprijinul financiar pentru întreținerea serviciilor urbane în forma sa actuală depășește capacitățile atât consumatorilor de locuințe, cât și utilitati, și pentru buget.

De mai bine de 10 ani, firmele private sunt atrase să execute diverse lucrări în sistemul de locuințe și servicii comunale. Ei sunt logodiți diverse locuri de muncă: renovari locuinte, cablaje electrice in apartamente, inlocuire instalatii sanitare, scoatere gunoaie din curti etc.

În cursul structurării unei afaceri și al construirii unui grup de companii, se pune întotdeauna problema menținerii manevrabilitatii întregului grup, cu condiția ca, de regulă, personalul de conducere al afacerii să fie unit și să fie imposibil de împărțit între companiilor.

Ca urmare, aceasta duce întotdeauna la necesitatea căutării unei opțiuni de management în care proprietarul rămâne capabil să controleze și să influențeze luarea deciziilor atât pentru întreaga afacere în ansamblu, cât și pentru oricare dintre segmentele acesteia, în ciuda independenței economice a fiecărui grup. entitate.

În acest caz, la proiectarea unui model de afaceri, societatea de management poate acționa ca o legătură între elementele sale individuale.

O societate de management este orice formă organizatorică și juridică (din experiența noastră, nu numai SRL sau SA, ci și cooperative, parteneriate, parteneriate și chiar organizatii nonprofit), care acumulează un complex de funcții strategice, tactice, de marketing general (inclusiv managementul mărcii), organizatorice, motivaționale și de control, precum și funcții de dezvoltare științifică și tehnică și management financiar pentru toate celelalte entități ale Grupului de Companii.

Formarea unei astfel de funcționalități a societății de administrare se datorează următoarelor motive economice și manageriale:

1. Necesitatea ca toate entitățile grupului de societăți să aibă funcții auxiliare comune:

servicii de contabilitate, juridice, marketing și alte servicii, a căror prestare de către angajații unei organizații specializate este mai profitabilă din punct de vedere organizațional și economic decât crearea de servicii similare de personal în fiecare companie în parte.

Cel mai adesea, entitățile juridice administrate nu au propriul avocat, contabil sau administrator de sistem - de toate acestea se ocupă personalul companiei de administrare. În mod obiectiv, nu orice afacere este capabilă să găzduiască un astfel de personal în fiecare organizație individuală a Grupului. Dar chiar și cu această opțiune structura organizationala trebuie să existe o legătură centrală care să gestioneze angajații locali.

Prin urmare, există cazuri de creare a unor servicii similare din punct de vedere funcțional atât în ​​societatea de administrare, cât și în societatea administrată (de exemplu, când structura este ramificată, când societățile individuale sunt îndepărtate semnificativ unele de altele și de societatea de administrare însăși), însă, în în acest caz, compania de management este angajată în rezolvarea problemelor strategice, apoi Cum funcționează angajații unei companii gestionate munca curenta, care nu necesită calificări înalte și cunoștințe ale planului strategic de dezvoltare a afacerii în ansamblu.

2. Capacitatea de a implementa și dezvolta rapid, precum și de a ajusta strategia dezvoltată anterior pentru grupul de companii în ansamblu.

Fără îndoială, proprietarii de afaceri trebuie să aibă informații complete cu privire la funcționarea acesteia, performanța financiară și gradul de eficacitate al deciziilor de management luate anterior.

În acest sens, valoarea primirii directe a informațiilor despre toate evenimentele semnificative direct la „sediu” este de neprețuit atât pentru proprietari, cât și pentru conducerea de vârf.

3. Transferul conducerii din planul „el este cel mai important aici, toată lumea îl cunoaște” în domeniul juridic, formalizarea relațiilor dintre conducere și companiile din subordine prin mijloace juridice civile și prin aceasta asigurarea gradului necesar de control asupra activităților administrate. companiilor.

În practica noastră, am întâlnit nu o dată situații în care, pe măsură ce o afacere crește cu un număr mic de proprietari, se înregistrează noi firme, ai căror conducători sunt doar formal astfel; de fapt, managementul este concentrat în mâinile beneficiarilor reali.

Dar vine un moment în care numărul de personal și numărul de organizații individuale din cadrul unei singure afaceri atinge un nivel critic, proprietarii nu sunt recunoscuți din vedere și nu se supun ordinelor lor orale (și nu au dreptul să emită cele scrise). ). Și mai rău, directorul nominalizat poate „greui lucrurile”, pentru că legal are dreptul de a lua decizii, care vor duce la consecințe nefavorabile (în primul rând de natură financiară).

Nu trebuie să uităm de costurile plății managerului nominal, pe care le veți suporta într-un fel sau altul, precum și de nevoia de a plăti taxe sociale.

Managementul prin intermediul companiei de management ajută la evitarea unor astfel de aspecte negative.

4. Posibilitatea de reducere legală a sarcinii fiscale prin utilizarea sistemului de impozitare simplificat de către Codul penal.

Reglementarea contractuală a relației dintre societățile de administrare și societățile administrate poate fi mediată prin două tipuri de acorduri:

contract de prestare de servicii de management;

acord de îndeplinire a funcțiilor organului executiv unic.

Alegerea unuia sau altuia instrument contractual depinde de o serie de factori și de structura specifică a grupului de companii. Să luăm în considerare caracteristicile aplicării fiecăruia dintre acorduri separat:

Acord pentru prestarea serviciilor de management.

La încheierea acestui acord, toate sau unele funcții strategice, precum și auxiliare în raport cu nucleul operațional sunt transferate societății de management: juridic, contabil și suport de personal, securitate etc., a căror nevoie este resimțită de toate entitățile de exploatația, dar crearea unor diviziuni similare în fiecare dintre ele este neprofitabilă și nepractică.

Sarcina societății de management în acest caz este de a determina principalii vectori de activitate (de a dezvolta strategie de marketing, efectuează dezvoltare științifică și tehnică, emite un program de activități pentru un grup de firme pe an etc.), care trebuie urmat de toate firmele administrate fără excepție.

De menționat că societatea administrată are propriul său organ executiv (director, antreprenor individual sau altă societate de administrare, dar în rolul de organ executiv unic (SEO)), care exercită conducerea operațională a companiei, ia toate deciziile curente. și este responsabil pentru rezultatul financiar. El este înscris în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice ca subiect care are dreptul de a acționa în numele companiei fără o împuternicire.

Cu o astfel de interacțiune între directorul individual și societatea de management, prima este limitată doar de cadrul strategic stabilit de societatea de management și este complet independentă în procesul de gestionare a activităților curente ale companiei sale. Mai mult, aceste cadre (sub formă de formulare și perioade de raportare, precum și un mecanism de responsabilitate) pot și ar trebui stabilite atât în ​​acordul cu societatea de administrare (aceasta este condiția în care societatea de administrare își desfășoară gestiunea), cât și în acordul cu organizaţia executivă individuală însăşi.

Cu toate acestea, experiența noastră arată că proprietarii (în special atunci când transformă o singură companie într-un holding) evită să delege puteri managerilor angajați în toate modurile posibile, temându-se că aceștia vor scăpa de sub control.

În acest caz, rațiunea intră în conflict cu sentimentele: pe de o parte, proprietarul înțelege nevoia obiectivă de a „renunța” la frâiele guvernului (o activitate non-core specifică pentru el, angajarea într-un alt proiect, incapacitatea de a acoperi toate domeniile afacerii sale), iar pe de altă parte, din punct de vedere psihologic, nu se poate împăca cu faptul că ideea lui va fi gestionată de altcineva.

În acest sens, problema încrederii în managerul angajat din partea proprietarului devine deosebit de relevantă.

Totodată, nu se poate să nu remarce gradul semnificativ mai ridicat de interes personal al directorului în rezultatele activităților societății administrate, față de acordul privind transferul de funcții al organului executiv unic, care se reflectă automat. la nivelul răspunderii sale personale (și nu impuse din exterior).

Datorită acestui instrument de creștere controlată a gradului de independență se realizează un efect sinergetic față de structurarea afacerii - optimizarea fiscală poate fi îmbunătățită prin creșterea eficienței manageriale.

În plus, în cazul oricăror consecințe adverse ale activităților companiei administrate (cel mai simplu exemplu este reclamațiile fiscale), este puțin probabil ca cineva să poată afirma cu siguranță (și dovedi) că astfel de consecințe au avut loc ca urmare a executarea de către directorul societăţii administrate a comenzilor directe ale societăţii de administrare.

Cu alte cuvinte, societatea de management se va proteja de consecințele negative și va avea și posibilitatea de a economisi reputatia de afaceriși o imagine consacrată, invocând „activitatea de amator” a directorului angajat.

Acord de îndeplinire a funcțiilor organului executiv unic

Vă reamintim că posibilitatea de a transfera competențe de administrare a organizației către Societatea de Administrare este prevăzută de o serie de legi federale:

De exemplu:

clauza 1, art. 42 din Legea federală cu privire la SRL: Societatea are dreptul de a transfera, în baza unui acord, exercitarea atribuțiilor organului său executiv unic către manager. clauza 1 art. 69 Legea federală privind SA: Prin decizie intalnire generala acţionarilor, atribuţiile organului executiv unic al societăţii pot fi transferate prin acord organizare comercială (organizarea managementului) sau antreprenor individual(către manager).

În acest caz, se încheie un acord cu societatea de administrare pentru transferul funcțiilor organului executiv unic. Societatea de administrare (reprezentată de directorul său) este cea care primește autoritatea de a acționa fără împuternicire în numele companiei administrate: să reprezinte interesele companiei administrate în toate organizațiile și instituțiile, precum și să încheie orice relaţiile economice. Managerii cheie ai afacerii, proprietarii acesteia în acest caz sunt angajați și/sau participanți ai societății de management și deja la nivelul acesteia și în numele societății de administrare îndeplinesc toate funcțiile de management.

Desigur, directorul societății de administrare nu poate gestiona efectiv societatea de administrare în sine, și chiar și toate societățile administrate, prin urmare, pe baza unei procuri, își delegă puterile unui angajat special care va fi șef efectiv al societății de administrare. firma administrata.

Mai mult, un astfel de manager real se află în personalul companiei de management (!) și primește un salariu de la aceasta.

Gradul de control al proprietarilor, raportare și responsabilitate, precum și gradul de independență al managerului efectiv la luarea deciziilor în acest caz este determinat de prevederi. contract de muncă cu Codul Penal.

O consecință negativă a numirii unui astfel de manager poate fi un grad scăzut de responsabilitate și o lipsă de interes personal profund față de rezultatele activităților companiei administrate.

După cum putem vedea, nu există nicio îndoială că includerea unei Societăți de Administrare în modelul de afaceri ajută la rezolvarea multor dificultăți în prezența unei structuri juridice extinse a afacerii.

În același timp, ținând cont de realitățile și tendințele administrației fiscale, Nu se poate ignora întrebarea cum să se facă companie de management privind din partea asta.

Până la urmă, existența unei societăți de administrare dă motive să vorbim despre afilierea entităților administrate de aceasta între ele (chiar dacă proprietarii companiilor nu coincid). Desigur, când vine vorba, de exemplu, de pur contabilitate și servicii juridice(nu despre statutul societății de administrare ca o singură organizație individuală) și astfel de servicii sunt furnizate nu numai organizațiilor legate prin relații contractuale, ci și entităților externe, va fi dificil de recunoscut afilierea pe această bază. În cazul îndeplinirii rolului de organ executiv unic, prezența unei singure entități de conducere pentru mai multe persoane juridice, care sunt cu atât mai mult legate între ele de alte acorduri (ceea ce se întâmplă de obicei dacă o afacere este construită în cadrul unui grup de companii), va lega toate organizațiile într-o singură structură.

Acest lucru nu este esențial dacă toate entitățile aplică sistemul fiscal simplificat și nu există nicio posibilitate pentru economiile fiscale descrise mai sus prin aplicarea aceluiași cod penal al sistemului fiscal simplificat. Totuși, o astfel de afiliere va atrage atenția dacă vorbim de interacțiunea entităților în diferite regimuri speciale, ceea ce duce în mod firesc la minimizarea impozitării veniturilor din afaceri.

Având în vedere că autoritățile fiscale acordă o atenție din ce în ce mai mare unor astfel de structuri, încercând să justifice artificialitatea împărțirii lor în mai multe entități sau caracterul nerezonabil al costurilor de atragere a societății de administrare însăși, În ceea ce privește separarea societății de administrare, trebuie respectate următoarele reguli:

1) Trebuie specificate tipurile de servicii prestate. Cu cât este descris mai detaliat subiectul activităților societății de administrare, cu atât este mai dificil să se dovedească artificialitatea separării acesteia într-un grup de societăți (a se vedea, de exemplu, Hotărârea Curții de Apel de Arbitraj a XVII-a din 30 octombrie 2012 nr. 17AP-11284/12: contribuabilul a reușit să câștige litigiul prin maximizarea detaliului de evidență a executării contractului În raportul privind executarea atribuțiilor directorului individual, cantitatea de muncă efectuată pentru gestionarea activităților curente. este indicată cu o defalcare a muncii prestate de angajații departamentelor (servicii) specifice și chiar este indicată cantitatea de ore petrecute pentru fiecare serviciu).

Avand in vedere ca multe companii folosesc in prezent diverse sisteme software, permițându-vă să urmăriți timpul petrecut în îndeplinirea anumitor sarcini de către angajați, soluția la sarcina de a colecta astfel de informații poate fi automatizată.

Totodată, societatea de administrare, în rolul de organ executiv unic, realizează conducerea curentă a companiei, a cărei descriere completă detaliată este imposibilă în contract. Atât legislația corporativă, cât și, de regulă, statutul societății își rezervă, de obicei, competență reziduală pentru directorul executiv individual: „și alte lucruri care nu sunt incluse în atribuțiile altor organe ale Societății”. Prin urmare, dacă contractul de management cu societatea de administrare în rolul de director executiv unic nu conține o listă specifică a atribuțiilor societății de administrare, este imposibil să vorbim despre lipsa de detaliu în funcțiile societății de administrare și, în consecință, , separarea sa artificială. Această concluzie este susținută și de practica judiciară:

Datorită însăși naturii activităților actuale de management, este imposibil să se determine în mod cuprinzător competența și sfera responsabilităților EIO (Societatea de Administrare) nu numai la nivelul legii, ci și la nivelul Cartei companiei, acordul privind transfer de competențe, reglementări locale, deoarece este imposibil să se prevadă zilnic toate problemele apărute în activitățile organizației conduse și care nu sunt de competența exclusivă a adunării generale și a consiliului de administrație.

Rezoluția Curții Federale de Arbitraj din Districtul Siberiei de Vest din 12 mai 2014 Nr. F04-2761/14 în dosarul Nr. A81-2271/2013

2) Trebuie avută grijă în descrierea procedurii de calcul a remunerației societății de administrare pentru serviciile sale.
Deci, dacă legați remunerația de atingerea oricăror indicatori (creștere a veniturilor, profit, număr de clienți etc.), este necesar să confirmați de fiecare dată realizarea sau nerealizarea acestora și să întocmiți toată documentația necesară. ÎN in caz contrar organul fiscal va contesta plățile către societatea de administrare (Rezoluția Curții de Arbitraj a Districtului Caucaz de Nord din 11 iulie 2016 N F08-3871/16 în dosarul nr. A01-1790/2015, Rezoluția Curții de Apel de Arbitraj a XV-a din 16 februarie 2016 Nr. 15AP- 22105/15).

De regulă, instanțele, din partea organului fiscal, spun că nu au putut confirma ce activitate specifică a efectuat societatea de administrare și cum a fost determinat costul fiecărui tip de servicii. Prin urmare, o descriere a procedurii de formare a costului serviciilor furnizate în contractul în sine și o defalcare a costului final pentru fiecare perioadă de activitate a societății de administrare este o condiție obligatorie pentru a lucra cu Societatea de administrare.

Desigur, remunerația ar trebui să includă toate cheltuielile curente ale societății de administrare pentru a-și menține activitățile: chiria biroului, statul de plată al angajaților etc. Această sumă formează valoarea de bază a remunerației. Dacă societatea de administrare nu acumulează o parte din profiturile afacerii, atunci remunerația poate prevedea o sumă fixă ​​fixă ​​care să acopere cheltuielile societății de administrare cu o posibilă creștere mică, de exemplu, nu mai mult de o dată pe an (în cazul unei creșterea salariului sau alte cheltuieli);

Calculul de mai sus al remunerației poate fi complicat dacă, de exemplu, statul de plată al angajaților depinde de indicatorii lor de performanță și se modifică de la lună la lună. În acest scop, companiile au dezvoltat propriile sisteme de calcul a remunerației pentru fiecare angajat, care pot fi folosite și ca bază pentru calcularea remunerației pentru companiile de management. În acest caz, va fi necesară detalierea fiecărui indicator pentru a confirma valabilitatea costurilor de gestiune în suma declarată.

Pe lângă acoperirea cheltuielilor de bază ale societății de administrare, remunerația poate include și parte variabilă, în funcție de rezultat financiar activitățile societății de administrare: de exemplu, ca procent din venitul sau profitul societății administrate. Aceasta poate fi fie o creștere lunară a remunerației de bază, fie un „bonus anual” al societății de administrare pe baza rezultatelor exercițiului financiar. În orice caz, remunerația în această formă trebuie să fie justificată de creșterea obligatorie a veniturilor/profitului societății administrate și de confirmarea faptului că o astfel de creștere este legată de activitățile societății de administrare și ale angajaților acesteia. Mai mult, desigur, această parte a remunerației nu ar trebui să conducă la faptul că întregul profit al societății de exploatare revine către societatea de administrare, care aplică o cotă mai mică a impozitului pe venit.

3) Dovada eficacității și realității activităților societății de administrare vor fi indicatori de creștere a veniturilor, profitului, activelor societății administrate, care, la rândul lor, de exemplu, au condus la o creștere a impozitelor plătite acesteia (acest indicator va fi deosebit de valoros).

4) Dovada independenței societății de administrare ca entitate economică va fi implementarea functii de management pentru mai multe firme, de preferință fără legătură între ele (pentru una, de exemplu, în rol de director executiv unic, pentru alta, care prestează doar servicii de contabilitate etc.).

5) Profesionalism ridicat al personalului societății de management (în comparație cu cel administrat), cerințe crescute pentru nivelul lor de studii, experiență în muncă etc. va permite, de asemenea, confirmarea competenței profesionale și a independenței societății de administrare (a se vedea, de exemplu, Hotărârea Curții de Arbitraj a Districtului Caucaz de Nord din 26 ianuarie 2015 Nr. F08-9808/14 în dosarul NА32-25133/2013).

Luând în considerare nuanțele descrise, este necesar să se abordeze cu atenție înregistrarea juridică a activităților efective ale Societății de administrare și procedura de interacțiune a acesteia cu clientul serviciilor sale. Pe lângă colectarea constantă, sistematică a dovezilor care confirmă această activitate și utilitatea acesteia pentru companiile administrate, nu ar trebui să apară probleme cu organul fiscal.

În fiecare zi, din ce în ce mai mulți ruși descoperă beneficiile. Dar ce să faci dacă numărul persoanelor interesate este în continuă creștere, dar au rămas mai puține nișe libere? În acest caz, o afacere în sectorul locuințelor și serviciilor comunale este cea mai bună opțiune. Crearea unei companii de management de la zero nu va necesita mult timp și efort, iar nivelul scăzut de concurență din acest segment va asigura profituri mari și stabile.

Societatea de Administrare este o organizație comercială care, împreună cu locuitorii blocurilor de locuințe, își asumă responsabilități privind întreținerea tehnică și sanitară a acesteia. Compania acționează ca intermediar între consumatori și furnizorii de servicii.

Pentru serviciile sale, conform contractului, societatea de administrare percepe un anumit comision, care constă din două părți:

• Plăți pentru utilizarea utilităților. , iar tarifele de utilizare sunt determinate la nivel de stat.
• Fonduri pentru întreținere și reparații. Acești bani sunt direcționați spre menținerea în bune condiții a zonelor comune. Lista plina lucrările acoperite de acest concept sunt prescrise prin reglementări.

Se obișnuiește să se distingă mai multe tipuri de companii:

• Managerii. Aceste organizații nu sunt direct implicate în furnizarea de servicii de reparații, întreținere etc., ci doar.
• Operațional. Astfel de companii funcționează pe baza unui acord privind gestionarea proprietății comune, dar fără a furniza servicii de utilități utilizatorilor.
• Hibrid. Acest tip de companie oferă în mod independent diverse tipuri de servicii necesare exploatării blocurilor de locuințe.

Cine poate deschide o companie de management

Conform legislației ruse, o entitate comercială s-a înregistrat ca:

• Entitate

În plus, o funcție de conducere în companie trebuie să fie deținută de o persoană:

• Dețin certificat de calificare în drept managementul MKD
• pentru infracțiuni economice
• Nu sunt incluse în registrul persoanelor descalificate

Companiile în care funcțiile de conducere sunt ocupate de persoane condamnate pentru infracțiuni sau care au o interdicție temporară a unor astfel de activități nu au voie să conducă.

O cerință suplimentară pentru solicitant este cetățenia rusă. Acest lucru se datorează faptului că companii străine nu au voie să administreze clădiri cu mai multe apartamente.

Documentatie pentru deschidere

Lista lucrărilor de deschis depinde de tipul de întreprindere. Deci, pentru a înregistra o companie, trebuie să pregătiți:

La reînregistrare, este necesar următorul pachet:

• Carta actualizată
• Cerere pentru efectuarea modificărilor de înregistrare în formularul nr. P13001
• despre efectuarea de modificări

Pe baza documentelor transmise, registratorii vor aduce modificări documentelor constitutive ale organizației.

Ce ai nevoie în afară de documentație?

Pe lângă acte, pentru a începe să lucrezi în sectorul locuințelor și serviciilor comunale, vei avea nevoie de capital inițial și de o strategie de management. La elaborarea unei politici de lucru se ține cont de formatul serviciilor care vor fi furnizate. În rol capital inițial sunt numerar sau proprietăți echivalente cu o sumă de cel puțin 20.000 de ruble.

Organizația are nevoie și de personal de service. a evidentia:

• Cap
• Inginer sef
• Specialisti atestati
• Personalul tehnic
• Dispeceri

Amenajarea unei camere de control este o cerință de bază. Operatorii trebuie să răspundă la apeluri non-stop pentru a răspunde rapid la defecțiuni și defecțiuni ale sistemelor de comunicații majore.

De asemenea, acționează ca un factor major. Soluția optimă este amplasarea întreprinderii într-una dintre clădirile deservite. Biroul este dotat cu personal consumabileși echipamente de birou, este necesară o linie telefonică și este dotată o cameră de control. Este organizat un depozit separat pentru stocuri și alte consumabile.

Un eveniment organizatoric important este obținerea de sprijin de la locuitorii caselor pe care compania intenționează să le deservească. Acest lucru se realizează prin desfășurarea conversațiilor de campanie de către persoane sau manageri autorizați. Această măsură creează imagine pozitivă companie și reputație.

Cum se creează o companie de management în sectorul locuințelor și serviciilor comunale: instrucțiuni pas cu pas

Crearea unei companii de management de la zero necesită o abordare amănunțită. Soluția optimă este împărțirea întregului proces în etape separate:

Cum să atragi clienți

Începătorii în domeniul managementului casei care sunt interesați să creeze o companie de management de la zero întâmpină adesea dificultăți în a convinge potențiali clienți. Este mai ușor pentru astfel de firme să intre pe piață ca ramură a unei companii binecunoscute.

Cercetările efectuate de o serie de analiști arată că sectorul cel mai puțin profitabil pentru o astfel de afacere sunt blocurile de apartamente din epoca Hrușciov, unde locuiesc persoanele în vârstă. Ei nu doresc să introducă inovații și, prin urmare, beneficiile și avantajele condominiilor trebuie să le fie transmise. În același timp, costul întreținerii unor astfel de case depășește profiturile din acestea. Cele mai promițătoare clădiri pentru această afacere sunt clădirile cu 14 etaje, clădirile noi și clădirile cu mai multe intrări cu 9 etaje, unde locuiește o populație mai activă.

Principalele cerințe ale rezidenților clădirilor de apartamente, de regulă, sunt următoarele:

• Condiții de viață confortabile
• Siguranță
• Curățenia intrărilor și a zonelor locale
• Funcționare stabilă a comunicațiilor (apă, electricitate, gaz, comunicații)
• Rezolvarea promptă a problemelor atunci când apar

Pentru ca interesele proprietarilor de apartamente să fie satisfăcute și pentru ca aceștia să răspundă pozitiv muncii companiei, trebuie să:

• Folosiți echipamente deservite, sigure și neobosite pentru a rezolva problemele curente.
• Reduceți costurile de întreținere și asigurare a unei locuințe la un nivel minim, sporind în același timp eficiența acestora.
• . Accesul rezidenților la informații despre modul în care fondurile sunt colectate și cheltuite este o garanție a încrederii.

În ochii proprietarilor, societatea de administrare trebuie să redirecționeze fonduri pentru a plăti utilitățile, a le proteja interesele și a elimina situațiile problematice.

Rentabilitatea companiei de management ca afacere

O astfel de afacere nu depășește 15%. Nivelul mediu de profitabilitate este de aproximativ 5-10%. Acest lucru se datorează tarifelor mici pentru întreținerea apartamentelor municipale și salariilor minime ale majorității proprietarilor de case. Principalele lor capital de lucru este format din:

• Taxe de mentenanță
• Plata pentru reparațiile în curs

În practică, acest lucru duce la un număr de organizații care au datorii cronice față de furnizori.

Principalul profit din sectorul locuințelor și serviciilor comunale se bazează pe creșterea tarifelor, al căror nivel nu este reglementat în legislație și activități suplimentare. Acestea includ:

• Site-uri afiliate
• Furnizarea de servicii de reparații pentru rezidenți
• Economii la lucrările de întreținere față de costul inclus în documente
• Inchiriere spatiu publicitar
• Efectuarea unor lucrări clasificate ca obligatorii prin intermediul firmelor proprii
• Introducerea de comisioane pentru intermediere
• Utilizarea tehnologiilor de economisire a energiei

Costurile managerilor casei se bazează pe:

• Indeplinirea termenilor contractului (reparatii, curatenie)
• Remunerația personalului

Cel mai important factor economic care afectează starea financiara organizații – conturi de încasat de la rezidenți. Colectarea acestuia este posibilă doar în instanță, ceea ce implică uneori costuri suplimentare.

Unii analiști notează dependența nivelului de rentabilitate al acestei afaceri de numărul de locuințe deservite. Pentru a obține profit real trebuie să existe cel puțin 5 dintre ele.

Este posibil să cumpărați o afacere existentă?

Platformele de tranzacționare online oferă pentru cumpărare companie gata făcută la un cost redus. Există multe reclame de această natură, precum și organizații gata de vânzare în diferite regiuni. Procesul complet de obținere a autorizațiilor și înregistrarea unei companii durează 3-3,5 luni și, prin urmare, popularitatea proiectelor gata făcute este în creștere.

La cumpărare afaceri gata făcute Sunt luați în considerare următorii factori:

• Informații legale
• Situațiile financiare
• Structura activelor
• Formarea statului
• Descrierea Companiei

Merită să acordați atenție doar acelor propuneri în care să se efectueze licențe specii individuale activitățile vor continua câțiva ani.

Valoarea unei afaceri înainte de vânzare este calculată folosind metoda venitului. Se ia în considerare raportul și ratele de capitalizare sau, cu alte cuvinte, valoarea de piață față de venitul anual. În plus, prețul este afectat de:

• Raportare pozitivă susținută de documente
• Completitudinea pachetului de documentație
• Popularitatea numelui și stilul bine dezvoltat
• Reputația organizației
• Tehnologii implementate
• Avantajele ofertei
• Calificările angajaților
• Tipul, durata, prețul și numărul de contracte cu clienții

Majoritatea site-urilor oferă utilizarea de filtre speciale pentru a găsi tipul optim de afacere. În versiunea extinsă, acesta este de până la 20 de parametri, dar ar trebui să vă concentrați pe următoarele:

• Valoarea companiei
• Profitul net și
• Costuri de închiriere
• Tip de proprietate
• Epoca afacerilor

După selectarea unui obiect potrivit, acesta este verificat cu datele specificate. Brokerii de afaceri lucrează în domeniul vânzării și cumpărării de companii. Pentru a achiziționa o afacere cu ajutorul lor, aceștia contactează birouri sau asociații speciale și, în funcție de cerințele specificate de cumpărător, specialiștii selectează afacerea. În plus, brokerii oferă adesea servicii conexe:

• Verificarea documentației
• Audit
• Evaluarea obiectului

Pe baza acestor date, specialiștii formulează prețul optim, pe care cumpărătorul se poate baza în timpul negocierilor cu proprietarul.

Crearea unei companii de management de la zero este o întreprindere lungă și complexă, dar cu o organizare adecvată îi va aduce proprietarului un venit stabil, fără prea mult efort sau cheltuieli.

Scrie intrebarea ta in formularul de mai jos

Vrei să înveți cum să deschizi o companie de management de la zero? Este permisă desfășurarea activităților de management numai după ce antreprenorul primește licență. Responsabil pentru eliberarea licenței agenție guvernamentală. Este de remarcat faptul că, dacă ați primit acest document, atunci nu trebuie să vă faceți griji cu privire la reînnoirea acestuia: nu există limite de timp. Dar asta nu înseamnă că licența este inviolabilă. În situații extreme, poate fi anulat și șters din registrul de licențe al Federației Ruse.

Permisiunea de a crea o societate de administrare poate fi obținută de la o persoană juridică sau individual, care este înregistrată în teritoriu Federația Rusă si are certificat de calificare. În plus, antreprenorul nu trebuie să aibă antecedente penale.

Companie de management este o organizație intermediară care este responsabilă de întreținerea casei. Adică, societatea de administrare este responsabilă de întreținerea casei, economisește banii rezidenților și, ulterior, îi cheltuiește pe reparații și alte lucrări legate de îmbunătățirea condițiilor.

Procedură

Merită să enumerați principalele etape care trebuie parcurse la crearea unei afaceri de management. Instrucțiuni pas cu pas:

1. Mai întâi trebuie să găsești un loc pentru un birou.
2. A doua etapă: înregistrarea unei persoane juridice.
3. Un pas important este achiziția echipamentul necesar, echipamente în vederea efectuării lucrărilor de reparații.
4. Angajarea muncitorilor, încheierea unui contract de muncă, convenirea salariilor.
5. Ultimul pas, dar nu mai puțin important, este realizarea unei campanii publicitare eficiente și de înaltă calitate.

Caută un loc

Înainte ca un antreprenor să decidă să-și înregistreze activitățile, merită să găsești un loc unde se va afla biroul companiei. Una dintre cele mai de succes opțiuni este un bloc de locuințe, pe care antreprenorul plănuiește să îl ia în administrare. În acest caz, cel mai bine este să convertiți primul etaj într-un birou, efectuând o revizie majoră. Nu vei avea nevoie de prea mult spațiu: 50 mp. m este suficient pentru un birou mare (în care specialiștii vor lucra cu clienții), un departament de contabilitate, un birou de director, o toaletă și un dressing. De asemenea, va trebui să achiziționați echipamentele necesare: aer condiționat, mobilier de birou, echipamente de birou, dulapuri etc. Pentru angajații din zonele de lucru, va trebui să achiziționați haine de lucru, unelte și echipamentul necesar.

Înregistrarea companiei

Pentru a vă legitima activitate antreprenorială, trebuie să vă înregistrați la biroul fiscal. Și aici alegi LLC sau CJSC. Dacă decideți să înregistrați o companie ca SRL, atunci trebuie să luați în considerare următoarele puncte:

1. Locul și numele companiei.
2. Întocmirea chartei.
3. Formarea societatii de management.

După activitățile enumerate, următorul pas este depunerea unei cereri la fisc cu plata în avans a taxei de stat. După aceasta, trebuie să vă înregistrați la FSS și la Fondul de pensii. Datele vor fi trimise la adresa dumneavoastră legală în termen de cinci zile. Iar în ultima etapă se deschide un cont curent și datele contului sunt transferate la fisc.

Angajarea de angajați

Societatea de administrare trebuie să fie formată din cel puțin trei angajați atestați. Dacă nu aveți informații despre managementul companiei, atunci merită să adăugați personalului dumneavoastră un specialist cu educație și experiență corespunzătoare. În plus, este nevoie de muncitori pentru întreținerea casei. În general, personalul companiei de management ar trebui să includă un director, un inginer, contabil, instalatori, curățători, electricieni, construcții și mecanici.

Publicitate

Ce este nevoie pentru a deschide o companie de management? Desigur, publicitate. Bună idee pentru promovare rapidă și eficientă - un site web cu informații detaliate despre companie, activități, angajați, avantaje etc. Desigur, pe lângă site, este necesar să se creeze surse suplimentare de publicitate: reclame (distribuirea materialelor tipărite, postare, publicitate televizată, publicitate audio, reclame în ziare). Cu cât publicitatea este mai mare, cu atât numele tău va deveni mai repede recunoscut, ceea ce înseamnă că afacerea ta va începe să dea roade într-un timp relativ scurt.

Atragerea clienților

Pentru a prelua controlul asupra unei case, este necesar ca fiecare chiriaș să încheie un acord cu tine. Rezultat productiv: organizarea unei întâlniri. Dacă cei mai mulți rezidenți vă susțin ideea, atunci cei rămași, care sunt neutri față de dvs., cel mai probabil vor fi de acord cu majoritatea. Iar sarcina antreprenorului va fi să-i convingă pe locuitori să schimbe managementul. Și acum, pas cu pas, despre principalele puncte de persuasiune:

1. Pentru început, ar trebui să descrieți colorat, dar succint, toate avantajele cooperării cu compania dumneavoastră.
2. După aceea, poți trece imediat la treabă, vorbind despre sarcinile pe care ți le-ai stabilit pentru a-ți îmbunătăți condițiile de viață.
3. În orice caz, printre locatari va fi cineva nemulțumit de munca actualei conduceri. Trebuie să convingi oamenii că vei remedia prompt toate defecțiunile, accidentele etc. Desigur, toate promisiunile ar trebui să fie susținute cu acțiuni mai târziu.

O idee utilă este să creezi un portofoliu de case care sunt deja sub conducerea ta. Pentru a face acest lucru, trebuie să preia controlul asupra casei și să o fotografiezi înainte și după muncă. Confirmare vizuală a cuvintelor tale, recenzii pozitive va avea un impact bun asupra reputației dvs. și va economisi timp.

Plan de afaceri. Cât costă să deschizi o companie de management de la zero?

Pentru a deschide o societate de management este necesar să se facă un calcul al sumei care va merge spre nevoile imediate ale afacerii și dezvoltării în general. Calcul aproximativ:

1. Închirierea unui birou va costa în medie 80 de mii de ruble. Dacă sunteți proprietarul unei proprietăți vacante din care sunteți gata să vă transformați într-un spațiu de birou, atunci puteți sări peste acest articol de cheltuială.
2. Achiziționarea de mobilier, echipamente și echipamente de birou va costa cel puțin 300 de mii de ruble.
3. Salariu angajații în general vor fi de la 200 de mii de ruble.
4. Cel puțin 90 de mii de ruble vor fi cheltuite pe publicitate. Nu ar trebui să vă zgârciți cu o componentă atât de importantă precum publicitatea. Cu cât publicitatea este mai competentă, la scară mai mare și, în consecință, mai scumpă, cu atât afacerea va „funcționa” mai repede, iar investiția va plăti.
5. Cea mai mare cheltuială este costul lucrărilor de reparații și întreținere a locuinței. Acest lucru va costa în medie 900 de mii de ruble.

Total: pentru a deschide o companie de management, trebuie să aveți 1,5 milioane de ruble în etapa inițială.

Rentabilitatea

Rentabilitatea companiei poate fi considerată medie, și anume 50 la sută. În plus, costurile se plătesc în câțiva ani, cu condiția să ai un număr acceptabil de case și să existe oameni dispuși să coopereze cu tine. Pentru a obține un venit stabil, 5 case vă vor fi suficiente pentru început, cu o creștere treptată a numărului.

Nu este de dorit să recrutați imediat un număr mare de case, deoarece întreținerea acestora va necesita mult efort fizic și, în consecință, va fi nevoie de recrutare suplimentară de angajați și, în consecință, de costuri materiale mari, pentru care este posibil să nu fii pregatit in faza initiala. Sarcina ta este să câștigi o reputație pozitivă, iar grăbirea și bazarea pe venituri rapide poate duce la un rezultat negativ.

Vă rugăm să rețineți că la început casele pe care le puneți în funcțiune nu sunt vechi (nu mai mult de 15 ani), deoarece astfel de case vor avea mai des nevoie de reparații majore. De exemplu, acoperișurile cu scurgeri îi vor deranja adesea pe locuitori, iar aceștia, la rândul lor, vă vor aminti despre ele, cerând ca promisiunile să fie îndeplinite. Nu este întotdeauna posibil să se elimine rapid astfel de probleme grave, deoarece costurile reparațiilor majore vor fi considerabile. Casele proaspete sunt relativ ușor de întreținut și nu provoacă probleme. Și este puțin probabil ca reparațiile cosmetice să vă provoace pierderi grave.

Posibile dificultăți

Prima și, de asemenea, principala problemă care poate apărea pe calea spre prosperitatea afacerilor, este munca organizațiilor care furnizează apă și încălzire. Lipsa apei sau a încălzirii, problemele cu canalizarea nu au nicio legătură cu tine, dar plângerile locuitorilor îți vor fi trimise.

De asemenea, este de remarcat faptul că în fiecare casă există mori. Potrivit experților, acestea reprezintă aproximativ o treime din numărul total de locuitori. Pentru a rezolva problema, vor fi necesare anumite măsuri, iar aceasta este o pierdere de timp și forță morală. Problemele posibile includ, de asemenea, dificultăți în recrutarea angajaților și riscuri.

Dar dacă sunteți gata să faceți față dificultăților care sunt inevitabile pe calea spre prosperitate și să vă asumați responsabilitatea pentru munca dvs., atunci rezultatul vă va mulțumi. Ați câștigat respectul rezidenților dvs. făcând lucrări de calitate și la timp? În acest caz, oamenii vă vor recomanda compania prietenilor lor. Vorba în gură a existat dintotdeauna cea mai buna publicitate. Dacă este profitabil să deschizi o companie de management depinde de tine să decizi.

Administrarea caselor, întreținerea și repararea proprietății comune, furnizarea de utilități - aceasta și multe altele sunt realizate de companiile de administrare.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre soluții tipice probleme legale, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactati un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și GRATUIT!

Este important ca aceste organizații să înlocuiască locuințele și serviciile comunale, care anterior efectuau reparații, întreținere și munca organizatorica. Să vedem cum să deschideți singur o companie de management.

Ce este?

O societate de administrare este o entitate juridică (creată sub forma unui SRL, SA etc.) înființată pe bază comercială în scopul administrării unui bloc de locuințe.

Conducerea unei organizații poate fi efectuată de unul sau mai mulți fondatori și este evidențiată o listă a drepturilor și obligațiilor companiei.

feluri

Există mai multe tipuri de organizații de management.

Acestea includ:

1. Societăți de administrare. Serviciile lor nu includ auto-reparații, nu oferă utilități și se ocupă doar de chestiuni administrative. Astfel, acţionează ca un intermediar între proprietarii de apartamente şi furnizori. În scopul întreținerii tehnice a spațiilor, sunt implicate organizații terțe.
2. Companii de management hibrid. Aceștia furnizează în mod independent toate serviciile legate de funcționarea unui bloc de locuințe: activități de reparații, locuințe și servicii comunale (funcții îndeplinite anterior de biroul de locuințe).
3. Firme de management operațional. Locuitorii casei, împreună cu această organizație, încheie un acord prin care se acordă dreptul de administrare a proprietății, dar fără furnizarea de utilități.

Implicarea companiilor de management în activitate se poate face în două moduri - rezidenții iau o decizie cu privire la cooperare în mod general sau HOA existente prin organele de conducere.

Dacă proprietarii de apartamente nu au luat o singură decizie în timpul specificat, atunci organismele locale de autoguvernare au dreptul de a alege în mod independent o companie de administrare.

Drepturi și obligații

Se refera la:

• efectuarea de activități de întreținere și reparații (alimentare neîntreruptă cu resurse energetice, pregătirea unui bloc de locuințe pentru iarnă, inspecție programată și neprogramată a proprietății, efectuarea de reparații majore și cosmetice etc.);
• desfășurarea activităților organizatorice (generarea conturilor pentru plata facturilor de utilități, răspunsul la cererile locuitorilor unui bloc de locuințe, furnizarea de documentație la cererea acestora etc.).

Dreptul organizației de conducere este de a primi Bani pentru îndeplinirea muncii lor în cuantumul stabilit la adunarea generală a proprietarilor de locuințe.

Cum se deschide o companie de management?

Deschiderea unei companii de management nu este atât de dificilă pe cât ar părea la prima vedere.

Pentru a face acest lucru veți avea nevoie de:

• colectarea documentelor;
• obține licențe;
• Inregistreaza-te.

În sectorul locuințelor și serviciilor comunale

Pentru a desfasura activitati in domeniul locuintelor si serviciilor comunale este necesara incheierea de acorduri cu furnizorii de resurse energetice.

Sunt un monopol, așa că trebuie să fii de acord cu toate prețurile pe care le stabilesc.

Instrucțiuni pas cu pas

Cum să deschizi o companie de management în sectorul locuințelor și serviciilor comunale în 2020? Instrucțiuni pas cu pas:

1. Este necesară înregistrarea unei persoane juridice, precum CJSC, SRL etc. După aceasta, se obțin mai multe licențe, pe baza cărora compania va putea administra clădiri cu mai multe apartamente.
2. În următoarea etapă, este nevoie de a deschide o casă. Se recomanda ca acesta sa fie amplasat in casa care va fi administrata. Dacă acolo nu există spații administrative alocate, atunci biroul trebuie deschis în alt loc, dar aproape de casă. Pentru a crea o atmosferă de lucru, va trebui să configurați o linie telefonică și să pregătiți echipamentul necesar.
3. Pentru a desfasura activitatea veti avea nevoie de echipamente pentru angajati. Trebuie stabilită postul de inginer - el este responsabil pentru buna funcționare a casei. Majoritatea lucrătorii trebuie să aibă certificarea corespunzătoare, dar aceasta nu se aplică unui număr de angajați (dispeceri și îngrijitori). Este important să organizați corect activitățile - de exemplu, munca dispecerilor ar trebui să se desfășoare în ture în 24 de ore.

Nu trebuie să presupuneți că compania creată se va ocupa imediat de multe case:

1. În primul rând, doar un număr mic va fi de acord să coopereze cu o organizație puțin cunoscută.
2. În al doilea rând, există posibilitatea de a nu putea face față unui număr mare de cazuri.

Documente necesare

Pentru a deschide o companie de management în bloc, va trebui să colectați o listă de documente:

• cerere de înregistrare - pregătirea acesteia se realizează pe baza formularului nr. P11001, care a fost aprobat de Guvernul Federației Ruse în 2002;
• procesul-verbal al adunării generale a fondatorilor, care conține decizia de creare a societății de administrare;
• documentatia statutara a societatii;
• acord constitutiv – necesar dacă societatea este deschisă de mai mulți fondatori.

Dacă o organizație de management este deschisă pe baza unei companii existente, atunci trebuie să furnizați:

• o declarație care include o serie de modificări și amendamente la actele constitutive;
• documentație statutară într-o nouă ediție;
• proces-verbal al adunării fondatorilor la care s-a luat decizia de a aduce modificări.

Înregistrare

Daca te hotarasti sa-ti deschizi o firma de management de la zero, trebuie sa te ocupi de inregistrarea acesteia.

Procedura se desfășoară în etape și nu necesită capital inițial, puteți contribui cu capital autorizat constând din proprietatea dvs. (nu mai mult de 20.000 de ruble):

1. Colectarea documentelor (se recomandă verificarea cu autoritățile de înregistrare). Sunt semnate de unul sau mai mulți fondatori. Dacă societatea de administrare este creată de un singur fondator, atunci este înregistrată ca SRL.
2. Documentele sunt însoțite de o scrisoare de garanție a unui cetățean care a deținut anterior sediile de birouri ale companiei. Necesită indicarea faptului că zona a fost transferată organului executiv. Se atașează o fotocopie a certificatului de proprietate sau a contractului de închiriere.
3. Întocmind o cerere de înregistrare, aceasta trebuie să fie legalizată. În plus, se deschide un cont curent într-o organizație bancară, la care se transferă 50%. capitalul autorizat. Pe parcursul anului calendaristic, a doua parte va trebui transferată acestuia.
4. Pentru alții, nu mai puțin punct important, este alegerea adresei legale. Va primi cereri de la rezidenți și documente de la agențiile guvernamentale.

În acest moment, înregistrarea societății de administrare este finalizată, iar aceasta poate începe să desfășoare activități.