Legislația locuințelor a Federației Ruse prevede trei metode de gestionare bloc(Partea 2 a articolului 161 din Codul locuinței RF):

1. Gestionarea directă a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente (Articolul 164 din Codul Locuinței al Federației Ruse).
2. Conducerea unei asociații de proprietari (HOA) sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate (20% din case);
3. Managementul unei companii de administrare (MC) (80% din case).

Prima opțiune nu este potrivită pentru casa noastră, deoarece gestionarea directă este posibilă într-un bloc de apartamente, numărul de apartamente în care nu este mai mare de treizeci (Partea 2 a articolului 161 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

Diferențele de opțiuni de control

Diferența dintre o companie de management și un HOA este fundamentală.
Obiective diferite:

• Marea Britanie este o reclamă organizație privată creat pentru profit.
• HOA nu este organizare comercială, creat pentru a minimiza costurile.

Sarcini diverse:

• Managementul este capitalizarea profitului prin minimizarea costului de întreținere a unei case cu o creștere ulterioară a numărului de case deservite.
• Scopul unei HOA este de a minimiza costurile de gestionare a unei case și de acumulare a unui fond de rezervă pentru locuințe pentru îmbunătățirea locuinței.

Avantaje și dezavantaje

Dezavantajele HOA includ de obicei nivel inalt cheltuieli pentru întreținerea personalului. Toate datoriile existente cad pe umerii comunității. Avantajele HOA sunt gestionarea directă a proprietății proprietarilor și furnizarea acestora utilitati, protecția eficientă a proprietarilor în fața organizațiilor de furnizare a resurselor, precum și capacitatea de a desfășura activități comerciale.

Dezavantajele companiilor de management includ concentrarea organizației de management pe obținerea de profit din furnizarea de servicii proprietarilor prin tarife crescute, mai degrabă decât pe gestionarea proprietății altor persoane și lipsa de modalități a proprietarilor de a controla direct rezultatele serviciilor prestate sau ale muncii efectuate. De aceea Companiile de administrare nu sunt absolut interesate să reducă costurile rezidenților pentru întreținerea locuinței.
Avantajele companiei de management pot fi numite, mai mult cale rapidă refuzul serviciilor lor. Societatea de administrare acoperă, de asemenea, toate datoriile existente folosind fondurile de rezervă acumulate.

Avantaj companie de management Există un singur lucru pentru HOA: locuitorii casei nu trebuie să plătească datoriile vecinilor neglijenți. Cu toate acestea, în realitate, societatea de administrare distribuie adesea datoriile acumulate între plătitorii conștiincioși.

Organizația de management dorește să oblige proprietarul spațiilor să încheie un contract de administrare pentru blocul de locuințe

Organizația de management dorește să recunoască acțiunile organului administrației locale în selectarea unei organizații de management care să gestioneze blocurile de apartamente ca fiind ilegale, deoarece proprietarii spațiilor au ales deja o organizație de management.

Proprietarul localului dorește să compenseze pierderile suferite ca urmare a situație de urgențăîn MKD

Organizația de conducere a primit ordin să înceteze gestionarea blocului de locuințe

Nou organizarea managementului vrea să recupereze bani de la predecesorul său pentru reparații (întreținere) proprietății comune a unui bloc de locuințe

Vezi toate situațiile legate de art. 161 Complex rezidențial al Federației Ruse MKD

1. Conducerea unui bloc de locuințe trebuie să asigure condiții de locuit favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, soluționarea problemelor privind utilizarea proprietății respective, precum și asigurarea de utilități cetățenilor care locuiesc într-un astfel de bloc. casă, sau în cazurile prevăzute la articolul 157.2 din prezentul Cod, disponibilitatea constantă a utilităților și a altor echipamente care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru furnizarea de servicii de utilități (denumite în continuare asigurarea pregătirea sistemelor de inginerie). Guvern Federația Rusă stabilește standarde și reguli pentru gestionarea blocurilor de locuințe.

(vezi textul din ediția anterioară)

1.1. Întreținerea corespunzătoare a proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente trebuie efectuată în conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse, inclusiv în domeniul asigurării bunăstării sanitare și epidemiologice a populației, pe reglementare tehnică, securitate la incendiu, protecția drepturilor consumatorilor și trebuie să asigure:

1) respectarea cerințelor de fiabilitate și siguranță a unui bloc de locuințe;

2) siguranța vieții și a sănătății cetățenilor, a proprietății indivizii, proprietatea persoanelor juridice, proprietatea statului si municipala;

3) disponibilitatea de utilizare a spațiilor și a altor bunuri incluse în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;

4) respectarea drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, precum și ale altor persoane;

5) disponibilitatea constantă a utilităților, dispozitivelor de contorizare și a altor echipamente care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, de a furniza resursele necesare pentru a furniza servicii publice cetățenilor care locuiesc într-un bloc de locuințe, în conformitate cu prevederile regulile de furnizare, suspendare și restricție de furnizare a serviciilor de utilități către proprietarii și utilizatorii spațiilor din clădirile de apartamente și clădirile rezidențiale, stabilite de Guvernul Federației Ruse.

1.2. Componența listei minime de servicii și lucrări necesare pentru a asigura întreținerea corespunzătoare a proprietății comune într-un bloc de apartamente, procedura de furnizare și implementare a acestora sunt stabilite de Guvernul Federației Ruse.

1.3. Activitățile legate de administrarea blocurilor de locuințe se desfășoară pe baza unei licențe de punere în aplicare a acesteia, cu excepția cazului în care astfel de activități sunt desfășurate de către o asociație de proprietari, cooperativă locativă sau altă cooperativă de consum specializată și cazul prevăzut. căci în partea 3 a articolului 200 din prezentul cod.

2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente sunt obligați să aleagă una dintre metodele de administrare a unui bloc de apartamente:

1) gestionarea directă a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, numărul de apartamente în care nu este mai mare de treizeci;

(vezi textul din ediția anterioară)

2) conducerea unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate;

3) managementul organizaţiei de conducere.

2.1. Atunci când efectuează gestionarea directă a unui bloc de locuințe de către proprietarii spațiilor din această clădire, persoanele care efectuează lucrări de întreținere și reparare a proprietății comune într-un bloc de locuințe, asigură alimentarea cu apă rece și caldă și realizează canalizare, alimentare cu energie electrică, alimentare cu gaz (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzirea (furnizarea de căldură, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența încălzirii sobei), gestionarea deșeurilor municipale solide, sunt responsabile față de proprietarii spațiilor din această casă pentru îndeplinire obligațiile lor în conformitate cu acordurile încheiate, precum și în conformitate cu regulile stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru întreținerea proprietății generale într-un bloc de apartamente, reguli pentru furnizarea, suspendarea și limitarea furnizării de servicii de utilități proprietarilor și utilizatorilor spațiilor din blocuri de locuințe și clădiri rezidențiale.

(vezi textul din ediția anterioară)

2.2. Atunci când un bloc de locuințe este administrat de o asociație de proprietari sau de o cooperativă de locuințe sau de altă cooperativă de consum specializată, parteneriatul sau cooperativa respectivă este responsabilă pentru menținerea proprietății comune din această clădire în conformitate cu cerințele. reglementari tehniceși regulile stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, pentru furnizarea de utilități în funcție de nivelul de îmbunătățire a clădirii, a cărei calitate trebuie să respecte cerințele stabilite de Guvern. al Federației Ruse pentru furnizarea, suspendarea și limitarea furnizării de utilități proprietarilor și utilizatorilor de spații din clădirile de apartamente și clădirile rezidențiale, sau în cazurile prevăzute la articolul 157.2 din prezentul cod, pentru asigurarea pregătirii sistemelor de inginerie. Asociația sau cooperativa menționată poate presta servicii și (sau) poate desfășura lucrări de întreținere și reparare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pe cont propriu sau atrage, pe bază de contracte, persoane care desfășoară tipurile de activități relevante. La încheierea unui acord pentru administrarea unui bloc de locuințe cu o organizație de management, parteneriatul sau cooperativa specificată exercită controlul asupra îndeplinirii de către organizația de management a obligațiilor în temeiul unui astfel de acord, inclusiv furnizarea tuturor serviciilor și (sau) efectuarea lucrărilor care asigură întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din această clădire, furnizarea de servicii de utilități în funcție de nivelul de îmbunătățire al unei case date, a cărei calitate trebuie să îndeplinească cerințele regulilor stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru furnizarea, suspendarea și limitarea furnizării de servicii publice către proprietarii și utilizatorii spațiilor din blocurile de apartamente și clădirile rezidențiale.

(vezi textul din ediția anterioară)

2.3. Atunci când gestionează un bloc de locuințe de către o organizație de management, aceasta este responsabilă față de proprietarii spațiilor din clădirea de apartamente pentru furnizarea tuturor serviciilor și (sau) efectuarea lucrărilor care asigură întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din această clădire și a căror calitate trebuie să îndeplinească cerințele reglementărilor tehnice și regulilor de întreținere stabilite de Guvernul Federației Ruse proprietate comună într-un bloc de apartamente, pentru furnizarea de servicii de utilități în funcție de nivelul de îmbunătățire a clădirii, a căror calitate trebuie să îndeplinească cerințele regulilor stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru furnizarea, suspendarea și limitarea furnizării de servicii de utilități către proprietarii și utilizatorii spațiilor din clădirile de apartamente și clădirile rezidențiale sau în cazurile prevăzute la articolul 157.2 din prezentul cod , pentru asigurarea pregătirii sistemelor de inginerie.

(vezi textul din ediția anterioară)

ConsultantPlus: notă.

Dacă schimbați metoda de administrare a blocurilor de locuințe sau selectați o organizație de management, puteți decide să mențineți procedura anterioară de furnizare a serviciilor de utilități și plăți pentru acestea (Legea federală din 29 iunie 2015 N 176-FZ).

3. Metoda de administrare a unui bloc de locuințe este aleasă în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații din blocul de locuințe și poate fi aleasă și modificată în orice moment pe baza deciziei acesteia. Decizia adunării generale privind alegerea metodei de management este obligatorie pentru toți proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe.

(vezi textul din ediția anterioară)

3.1. La încetarea administrării unui bloc de locuințe de către o asociație de proprietari, cooperativă de locuințe sau construcții de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată, societatea sau cooperativa menționată, în termen de trei zile lucrătoare de la data hotărârii adunării generale a proprietarilor spații din clădirea de apartamente pentru a schimba metoda de administrare a unei astfel de clădiri, este obligat să transfere documentația tehnică pentru un bloc de apartamente și alte documente legate de gestionarea unei astfel de clădiri, cheile spațiilor care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, coduri electronice de acces la echipamentele care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente și altele mijloace tehniceși echipamentele necesare exploatării și administrării unui bloc de locuințe, persoanei care și-a asumat obligații de administrare a blocului de locuințe, sau în cazul alegerii unei metode directe de administrare a unui bloc de locuințe, proprietarului spațiilor din apartament. imobil, indicat în hotărârea adunării generale a proprietarilor spațiilor din clădirea cu privire la alegerea metodei directe de administrare a unui bloc de locuințe sau, în cazul în care acest proprietar nu este specificat, oricărui proprietar de spații dintr-un astfel de bloc de locuințe.

4. Organismul administrației publice locale, în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse, efectuează concurs deschis pentru selectarea unei organizații de conducere în cazurile specificate în partea 13 a prezentului articol și partea 5 a articolului 200 din prezentul Cod, precum și în cazul în care, în termen de șase luni înainte de data respectivului concurs, proprietarii de spații dintr-un apartament clădire nu au ales o metodă de administrare a acestei clădiri sau dacă decizie alegerea modului de administrare a acestei case nu a fost implementată. Se desfășoară și concurs deschis dacă, înainte de expirarea contractului de administrare pentru un bloc de locuințe, încheiat în urma unui concurs deschis, nu s-a ales o modalitate de administrare a acestui imobil sau dacă s-a luat decizia de a alege o metodă de administrare. această clădire nu a fost implementată.

(vezi textul din ediția anterioară)

4.1. Informațiile despre o competiție deschisă pentru selecția unei organizații de management sunt publicate pe site-ul oficial al Federației Ruse pe rețeaua de informații și telecomunicații de pe Internet pentru a posta informații despre licitare (denumit în continuare site-ul oficial de pe Internet). Guvernul Federației Ruse stabilește site-ul oficial pe internet și organismul autorizat să îl întrețină. Până când guvernul Federației Ruse stabilește site-ul oficial pe internet, un anunț de concurs deschis este postat pe site-ul oficial municipalitate pe rețeaua de informații și telecomunicații pe Internet și este publicată și în oficial ediție tipărită, destinat publicării de informații despre plasarea comenzilor pentru nevoi municipale. Informațiile despre competiția menționată trebuie să fie disponibile pentru a fi examinate de toată lumea. părțile interesate fara plata. Informațiile despre rezultatele unei competiții deschise sunt publicate pe site-ul web de pe rețeaua de informare și telecomunicații pe internet, pe care au fost postate informații despre desfășurarea acestuia, în cel mult trei zile de la data determinării acestor rezultate și sunt, de asemenea, publicate în publicație oficială tipărită în care au fost publicate informații despre aceasta implementarea sa.

5. Organismul administrației publice locale, în termen de zece zile de la data concursului general prevăzut în Partea 4 a prezentului articol, notifică tuturor proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe despre rezultatele concursului menționat și condițiile contractului de administrare pentru aceasta cladire. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe sunt obligați să încheie un contract de administrare pentru acest imobil cu o organizație de conducere aleasă pe baza rezultatelor unui concurs deschis prevăzut la Partea 4 a prezentului articol, în modul stabilit de art. 445 din Codul civil. Codul Federației Ruse.

6. Organismul administrației publice locale, cu cel puțin o lună înainte de expirarea termenului contractului de administrare a blocului de locuințe specificat în Partea 5 a acestui articol, convoacă o ședință a proprietarilor spațiilor din această clădire pentru a decide alegerea metoda de administrare a acestei case, dacă o astfel de decizie nu a fost luată anterior în conformitate cu partea 3 a acestui articol.

(vezi textul din ediția anterioară)

7. Orice proprietar de spații dintr-o clădire de apartamente poate solicita instanței de judecată să oblige autoritățile locale să aleagă o organizație de management în conformitate cu prevederile părții 4 a acestui articol.

(vezi textul din ediția anterioară)

8.1. Nu este permisă încheierea unui acord de administrare a unui bloc de locuințe în baza rezultatelor unui concurs deschis sau dacă respectivul concurs este declarat nul, mai devreme de zece zile de la data afișării informațiilor despre rezultatele concursului menționat. site-ul oficial de pe Internet. Această cerință nu se aplică până când Guvernul Federației Ruse stabilește un site web oficial pe internet.

9. Un bloc de locuințe poate fi administrat de o singură organizație de management.

(vezi textul din ediția anterioară)

(vezi textul din ediția anterioară)

10.1. Organizația de conducere este obligată să ofere acces gratuit la informații despre principalii indicatori ai activităților sale financiare și economice, despre serviciile prestate și despre lucrările efectuate pentru întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, despre procedura și condițiile pentru furnizarea și implementarea acestora, despre costul acestora, despre prețurile (tarifele) pentru utilitățile furnizate prin plasarea acestuia în sistem. Procedura, componența, termenii și frecvența postării în sistem a informațiilor despre activitățile de administrare a unui bloc de locuințe și de prevedere a revizuirii documentelor prevăzute de prezentul Cod, o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată care administrează un apartament. clădire (fără încheierea unui acord cu organizația de conducere), sunt stabilite de organul executiv federal care îndeplinește funcțiile de elaborare și implementare a politicii de stat și a reglementărilor legale în domeniu tehnologia Informatiei, împreună cu organul executiv federal care exercită funcțiile de elaborare și implementare a politicii de stat și a reglementărilor legale în domeniul locuințelor și serviciilor comunale, cu excepția cazului în care legea federală stabilește o perioadă diferită pentru afișarea informațiilor specificate în sistem.

(vezi textul din ediția anterioară)

11. În cazul prevăzut la articolul 157.2 din prezentul cod, o organizație de management, o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe sau o altă cooperativă de consum specializată care administrează un bloc de locuințe, în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse, este obligat sa:

1) furnizează organizațiilor furnizoare de resurse, operatorului regional pentru gestionarea deșeurilor solide municipale informațiile necesare pentru taxarea serviciilor de utilități, inclusiv citirile dispozitivelor individuale de contorizare (când astfel de citiri sunt furnizate de proprietarii spațiilor dintr-o clădire de apartamente și chiriașii); de spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială sau a contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale ale fondului locativ de stat sau municipal într-o clădire dată a unei organizații de management, a unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate) și a dispozitivelor de contorizare colective (comunitare) instalat într-un bloc de locuințe;

2) monitorizează calitatea resurselor comunale și continuitatea alimentării acestora până la limitele proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

3) acceptă de la proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente și chiriașii spațiilor rezidențiale în temeiul contractelor de închiriere socială sau contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale ale fondului de locuințe de stat sau municipale dintr-o clădire dată despre încălcarea cerințelor privind calitatea serviciilor publice și (sau) continuitatea prestării unor astfel de servicii, încălcările în calculul cuantumului plății pentru serviciile de utilități și interacționarea cu organizațiile furnizoare de resurse și cu operatorul regional de gestionare a deșeurilor municipale solide atunci când se analizează aceste cereri, verificând faptele menționate la acestea, eliminând încălcările identificate și trimițând informații despre rezultatele examinării cererilor în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse;

4) să ofere organizațiilor furnizoare de resurse acces la proprietatea comună dintr-o clădire de apartamente pentru a suspenda sau limita furnizarea de servicii de utilități proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și chiriașilor spațiilor rezidențiale în temeiul contractelor de închiriere socială sau contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale a fondului de locuințe de stat sau municipale dintr-o clădire dată sau prin acord cu organizațiile furnizoare de resurse suspendă sau restricționează furnizarea de servicii de utilități proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente și chiriașilor spațiilor rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială sau a contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale din fondul locativ de stat sau municipal dintr-o clădire dată.

(vezi textul din ediția anterioară)

11.1. Atunci când un bloc de locuințe este administrat direct de proprietarii spațiilor din blocul de locuințe, serviciul de utilități pentru gestionarea deșeurilor municipale solide este furnizat proprietarilor și utilizatorilor spațiilor din această clădire de către operatorul regional pentru gestionarea deșeurilor municipale. deșeuri solide.

12. Organizațiile de management, asociațiile de proprietari sau cooperativele locative sau alte cooperative specializate de consum care administrează blocuri de locuințe nu au dreptul de a refuza încheierea, în conformitate cu regulile specificate în Partea 1 a articolului 157 din prezentul Cod, a contractelor, inclusiv în în legătură cu resursele comunale, consumate în întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe, cu organizații de furnizare a resurselor care asigură alimentarea cu apă rece și caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică, alimentare cu gaz (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzire (încălzire) furnizarea, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența unei sobe de încălzire), și operatorul regional pentru gestionarea deșeurilor solide municipale, cu excepția cazurilor prevăzute în partea 1 a articolului 157.2 din prezentul cod. Perioada de valabilitate și celelalte condiții ale acestor acorduri, inclusiv cele încheiate în legătură cu achiziționarea de resurse comunale consumate în timpul utilizării și întreținerii proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, se stabilesc în conformitate cu regulile specificate în partea 1 a articolului 157, partea 4 a acestui articol, licitație deschisă. În termen de zece zile de la data desfășurării concursului, organul administrației locale notifică toate persoanele care au acceptat de la dezvoltator (persoana care a realizat construcția blocului de locuințe) după eliberarea permisului de punere în funcțiune a blocului de locuințe a sediului din acest bloc. în baza actului de transfer sau a altui document de cesiune, asupra rezultatelor unui concurs deschis și asupra condițiilor contractului de administrare a acestei case. Aceste persoane sunt obligate să încheie un contract de management pentru această casă cu o organizație de management selectată pe baza rezultatelor unui concurs deschis. Daca in termen de doua luni de la data licitatiei deschise proprietarii nu au incheiat un contract de management cu organizatia de management, un astfel de acord se considera incheiat in conditiile determinate de licitatia deschisa.

Partea 7 a articolului 46 din prezentul cod. În cazul vânzării sau înstrăinării în alt mod a primului spațiu din acest bloc de locuințe, proprietarii spațiilor din acest bloc de locuințe, în termen de un an de la data vânzării sau înstrăinării în alt mod a primului spațiu din acest bloc de locuințe, trebuie să aleagă la o adunare generală a unor astfel de proprietari și să implementeze o metodă de administrare a acestui bloc de locuințe .

15. Organizația care furnizează resursele necesare prestării serviciilor publice este responsabilă de furnizarea acestor resurse de o calitate corespunzătoare la limitele proprietății comune dintr-un bloc de locuințe și la limitele rețelelor externe de inginerie și suport tehnic pentru această clădire, dacă nu se stabilește altfel printr-un acord cu o astfel de organizație.

15.1. Operatorul regional de gestionare a deșeurilor municipale solide este responsabil de prestarea serviciilor publice de gestionare a deșeurilor municipale solide începând de la locul de acumulare a deșeurilor municipale solide, dacă prin contract nu se prevede altfel.

(vezi textul din ediția anterioară)

16. Persoana care răspunde de întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, în sfera prestării acestor servicii, este obligată să asigure starea proprietății comune din blocul de locuințe la nivelul necesar prestării serviciilor de utilități. de calitate corespunzatoare.

17. Administrarea unui bloc de locuințe, în privința căruia proprietarii spațiilor din blocul de locuințe nu au ales o metodă de administrare a unei astfel de locuințe în modul stabilit de prezentul Cod, sau metoda aleasă de administrare nu a fost implementată, o organizație de management nu a fost determinată, inclusiv din cauza recunoașterii unui concurs deschis de selecție ca organizație de management invalidă, desfășurat de un organism administrativ local în conformitate cu prezentul Cod, este realizat de o organizație de management care deține o licență de desfășurare. activități antreprenoriale pentru gestionarea clădirilor de apartamente, determinate printr-o decizie a organului administrației publice locale în modul și în condițiile stabilite de Guvernul Federației Ruse. O astfel de organizație de management desfășoară activități de gestionare a blocului de locuințe până când proprietarii spațiilor din blocul de locuințe aleg o metodă de administrare a blocului de locuințe sau până la încheierea unui acord de administrare a blocului de locuințe cu o organizație de conducere determinată de proprietarii spațiilor din blocul de locuințe sau pe baza rezultatelor unui concurs deschis prevăzut în partea 4 a prezentului articol, dar nu mai mult de un an.

Legislația locuințelor prevede trei modalități de administrare a unui bloc de locuințe. Adunarea generală a proprietarilor de spații alege metoda de gestionare și o poate schimba în orice moment pe baza deciziei sale (părțile 2, 3, articolul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Managementul direct al proprietarilor de spații într-un bloc de locuințe

Administrarea directă este posibilă într-un bloc de apartamente, numărul de apartamente în care nu este mai mare de treizeci (Partea 2 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse). Unul dintre proprietarii de spații dintr-o astfel de casă sau o altă persoană cu autoritate certificată printr-o procură (partea a 3-a a articolului 164 din Codul locuinței al Federației Ruse) are dreptul de a acționa în numele proprietarilor de spații dintr-o astfel de casă. o casă în relaţiile cu terţii.

Avantajele controlului direct:

1) absenţa costurilor de management caracteristice metodei de management printr-o organizaţie de management;

2) întreținere locuința și proprietatea comună pot fi realizate de către proprietari sau antreprenori angajați pe o bază permanentă sau pe termen scurt, ceea ce permite reducerea costurilor de întreținere și reparare a casei;

3) fiecare proprietar încheie în mod independent contracte cu organizațiile furnizoare de resurse și nu este responsabil pentru restanțe în plata serviciilor de utilități ale vecinilor săi (Partea 2 a articolului 164 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Dezavantajele acestei metode de control:

1) scăderea eficienței managementului și a calității locuințelor și serviciilor comunale cu un număr mare de proprietari de spații, necesitatea ținerii adunărilor generale pe fiecare problemă locativă;

2) incapacitatea de a efectua reparații majore pe cheltuiala Fondului de asistență pentru reformarea locuințelor și serviciilor comunale.

Conducerea unei HOA sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte cooperative de consumatori specializate

O asociație de proprietari (HOA) este creată de proprietarii unui bloc de locuințe (printr-o decizie a mai mult de 50% dintre proprietari) sau de proprietarii de apartamente din mai multe imobile, este un tip de asociație de proprietari imobiliari, care este o asociație a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și este înregistrată ca organizație non profit(Clauza 4, partea 2, articolul 44, partea 1, articolul 46 din RF LC; clauza 4, clauza 3, articolul 50, clauza 2, articolul 291 din Codul civil al Federației Ruse).

Notă!

Din 01.09.2014, HOA a fost creat sub forma organizatorică și juridică a unei persoane juridice - un parteneriat de proprietari imobiliari (denumit în continuare TSN). În același timp, nu este necesară reînregistrarea HOA-urilor create în TSN ( pp. 4 p. 3 art. 50, art. 123.12 Codul civil al Federației Ruse; Scrisoare Ministerul Construcțiilor din Rusia din 10 aprilie 2015 N 10407-ACh/04).

Scopul HOA este de a gestiona proprietatea comună a casei și de a desfășura activități pentru crearea, întreținerea, conservarea și creșterea acestor proprietăți, furnizarea de utilități și desfășurarea altor activități care vizează atingerea obiectivelor de administrare a blocurilor de locuințe sau partajarea proprietatea proprietarilor (Partea 1 a articolului 135 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Asociația de proprietari are dreptul de a presta servicii și (sau) de a efectua lucrări de întreținere și reparare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pe cont propriu sau de a angaja, pe bază de contracte, persoane care desfășoară tipurile de activități relevante. . Dacă HOA a încheiat un acord cu organizația de management, acesta controlează îndeplinirea obligațiilor din acest acord.

Avantajele HOA sunt gestionarea directă a proprietății proprietarilor și furnizarea de servicii de utilități, protecția eficientă a proprietarilor împotriva organizațiilor care furnizează resurse, precum și capacitatea de a desfășura activități comerciale.

Dezavantajele HOA includ nivelul ridicat al cheltuielilor pentru menținerea unui personal de angajați.

Managementul organizatiei de management

O organizație de management este o organizație comercială care oferă servicii pentru gestionarea unui bloc de apartamente pe baza unei licențe (Partea 1.3 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Pe lângă metoda de gestionare, adunarea generală a proprietarilor de spații trebuie să selecteze o anumită organizație de management, să fie de acord cu aceasta asupra termenilor contractului și cuantumul taxelor pentru întreținere și reparații.

La alegerea unei organizații de conducere de către adunarea generală a proprietarilor de spații, se încheie un contract de management cu fiecare proprietar în condițiile specificate în hotărârea adunării generale. În conformitate cu termenii acordului, organizația de management, într-o perioadă convenită contra unei taxe, se angajează să furnizeze servicii și să efectueze lucrări de întreținere și reparare corespunzătoare a proprietății comune dintr-o clădire de apartamente, să furnizeze utilități proprietarilor de spații și persoanelor care utilizează sediul din acest imobil, și desfășoară alte activități care vizează atingerea scopurilor de gestionare a activităților de clădire de locuințe (părțile 1, 2 din art. 162 din Codul locuinței RF).

Contractul de administrare pentru un bloc de locuințe se încheie pe o perioadă de cel puțin un an și nu mai mult de cinci ani. În același timp, proprietarii spațiilor au dreptul de a rezilia contractul de administrare din motivele prevăzute de legislația civilă (părțile 5, 8, articolul 162 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Pentru prestarea necorespunzătoare a serviciilor, organizația de conducere răspunde față de proprietari în conformitate cu legislația în vigoare.

Proprietarii spațiilor, pe baza unei hotărâri a adunării generale, au dreptul de a refuza în mod unilateral îndeplinirea contractului de administrare pentru un bloc de locuințe dacă organizația de management nu respectă termenii unui astfel de acord și decid să alege o altă organizație de management sau pentru a schimba metoda de administrare a casei (Partea 8.2 din Articolul 162 din Codul Locuinței RF).

Dezavantajele acestei metode de administrare a unui bloc de apartamente:

1) concentrarea organizației de management pe obținerea de profit din furnizarea de servicii proprietarilor în detrimentul tarifelor majorate și nu pe gestionarea proprietății altor persoane;

2) lipsa unor căi prin care proprietarii să controleze direct rezultatele serviciilor prestate sau lucrărilor efectuate;

3) numirea unei organizații de management de către autoritățile municipale pe baza rezultatelor unui concurs în situațiile în care proprietarii unui bloc de locuințe nu au ales o metodă de management și complexitatea procedurii de schimbare a organizației de conducere (partea 4 a articolului 161 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

Astfel, legislația locuințelor permite proprietarilor de spații să determine în mod independent cel mai convenabil mod de a gestiona un bloc de locuințe, ținând cont de ansamblul relațiilor existente atât între proprietari, cât și cu terții.

- activitati coordonate ale proprietarilor de spatii pentru crearea si mentinerea conditiilor de locuit favorabile si sigure in aceasta casa, asigurarea intretinerii corespunzatoare a proprietatii, rezolvarea problemelor de utilizare a acestei proprietati, precum si asigurarea de utilitati publice cetatenilor care locuiesc in aceasta casa. Conducerea casei este efectuată de proprietarii spațiilor în mod independent sau prin alegerea unei metode de management. Prin urmare Legislația prevede metode de gestionare a clădirilor de apartamente, există doar trei dintre ele (Partea 2 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, vezi tabelul de mai jos):

1. gestionarea directă a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, numărul de apartamente în care nu este mai mare de 30;
2. conducerea unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de consum specializate (ansamblu de locuințe, cooperativă de locuințe);
3. managementul organizatiei.

Tabelul „Metode de gestionare a MKD”

	Motive pentru recunoașterea metodei de gestionare a blocurilor de locuințe așa cum a fost implementată	Motivul de reglementare
	Majoritatea proprietarilor de blocuri de apartamente au încheiat acorduri pentru furnizarea de servicii pentru întreținerea și (sau) efectuarea lucrărilor de reparare a clădirilor industriale cu persoane angajate în tipurile de activități relevante.	Articolul 164 din Codul locuinței al Federației Ruse, alin. 2 pp. 2 clauza 3 din Regulamentul de desfășurare a concursului pentru selecția MA
	Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, având mai mult de 50% din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații din acest imobil, au încheiat un contract de administrare cu autoritatea de management aleasă. În termen de 30 de zile, societatea de administrare a început să-și îndeplinească obligațiile, cu excepția cazului în care în contractul de administrare a apartamentului este specificată o perioadă diferită.	Părțile 1, 7 art. 162 ZHKRF, alin. 4 pp. 2 clauza 3 din Regulamentul de desfășurare a concursului de selecție a entităților de conducere
Managementul HOA, complex rezidential, cooperativa de locuinte	Proprietarii spațiilor din blocul de locuințe au trimis la autorizați organism federal acte de putere executivă necesare pentru înregistrarea de stat a HOA-urilor sau ansamblurilor rezidențiale	Paragraful 3 pp. 2 alin. 3 din Regulamentul de desfășurare a concursurilor de selecție a entităților de conducere

Metodele de administrare a blocurilor de locuințe intră în competența adunării generale a proprietarilor de spații (denumită în continuare OSSP). Metoda de administrare a unui bloc de locuințe este selectată la OSSP și poate fi selectată și modificată în orice moment pe baza deciziei sale. Decizia OSSP cu privire la alegerea metodei de gestionare este obligatorie pentru toți proprietarii din MKD (Partea 3 a articolului 161 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

Metoda de control direct

Cu această metodă de management, OSSP selectează organizații pentru a furniza servicii de întreținere și (sau) pentru a efectua lucrări de reparare a echipamentului. Toți sau majoritatea proprietarilor de spații dintr-o astfel de casă acționează ca o parte la acordurile încheiate (Partea 1 a articolului 164 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

În relațiile cu terții, acesta are dreptul de a acționa (Partea 3 a articolului 164 din Codul locuinței RF):

- unul dintre proprietarii casei, autorizat să întreprindă aceste acțiuni prin decizia OSSP;

- o alta persoana care are autoritate atestata printr-o imputernicire eliberata in scris de către toți sau majoritatea proprietarilor spațiilor din casă.

Notă: nu este prevăzută încheierea unui acord de administrare a blocurilor de locuințe în modul direct de gestionare a legislației locative.

Atunci când alegeți controlul direct al MKD, este recomandabil să alegeți:

1. contractori;
2. Consiliul MKD sau o persoană autorizată care va acționa în numele proprietarilor și în interesele acestora.

Utilitățile sunt furnizate direct de RSO. Fiecare proprietar încheie contracte pentru furnizarea de utilități în numele său (Partea 2 a articolului 164 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Serviciul de gestionare a RSU este furnizat de operatorul regional de gestionare a RSU (Partea 11.1 din Articolul 161 din Codul Locuinței RF) în baza unui acord separat cu fiecare proprietar.

Responsabilitățile RSO nu includ întreținerea comunicațiilor interne de inginerie. RSO este responsabil pentru furnizarea de CU de calitate adecvată la granițele OI și granițele rețelelor externe de inginerie și suport tehnic ale MKD. Un acord între proprietari și RSO poate defini o limită diferită de răspundere (Partea 15, Articolul 161 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

Responsabilitatea față de proprietarii de spații din clădirile de apartamente pentru întreținerea bunurilor publice și furnizarea de utilități publice revine organizațiilor cu care au încheiat acorduri (Partea 2.1 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Calitatea muncii și a serviciilor trebuie să respecte:

• contracte încheiate;
• cerințele Regulilor pentru întreținerea proprietății comune și Regulilor pentru prestarea serviciilor de utilități.

Administrarea unui bloc de locuințe de către o asociație de proprietari

Conform părții 2 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, un HOA este una dintre modalitățile de a gestiona un bloc de apartamente. Crearea, structura și activitățile HOA sunt reglementate de Secțiune. Complexul de locuințe al VI-lea al Federației Ruse.

Avantajele TSN (HOA) sunt după cum urmează.

Membrii consiliului, inclusiv președintele, sunt proprietarii spațiilor din clădirea dumneavoastră, care nu sunt indiferenți față de starea acoperișului, utilităților, lifturilor și a altor proprietăți comune.

HOA este obligat să reprezinte interesele legitime ale proprietarilor de spații din blocul de locuințe (articolul 137 din Codul locuinței). Aceasta înseamnă că, organizând un HOA în casa ta, nu vei fi niciodată lăsat singur cu probleme.

Orice membru al HOA are dreptul nu doar să știe unde și cum sunt cheltuite fondurile sale, ci și să influențeze acest proces, asigurând calitatea de care are nevoie. servicii locative, și prin consiliul de administrație al HOA - și utilități.

Crearea unui HOA va asigura calitatea corespunzătoare a serviciilor de locuințe furnizate pur și simplu pentru că dvs. veți controla execuția lucrărilor și cheltuirea fondurilor.

O HOA oferă o oportunitate de a câștiga fonduri suplimentare care vor fi folosite pentru a îmbunătăți calitatea vieții în casă. Venituri suplimentare la bugetul HOA pot fi obținute din închirierea proprietății, din serviciile suplimentare furnizate proprietarilor de spații (adică cele care nu sunt incluse în lista serviciilor de bază furnizate de parteneriat membrilor săi fără a percepe taxe suplimentare (instalare). ușile de intrare, efectuarea de lucrări de reparații în apartament etc.)).

Calitatea de membru într-o HOA modelează conștiința proprietarilor activi, ceea ce înseamnă că rezidenții își vor trata casa cu mai multă atenție.

Luând decizii comune, vei ajunge în sfârșit să-ți cunoști vecinii. Și acest lucru este util, inclusiv din punct de vedere al securității.

Dacă locuiți într-o clădire nouă, atunci managementul competent al HOA vă va permite să nu vă gândiți la Republica Kârgâză timp de mulți ani și să deschideți un cont special pentru a acumula contribuții pentru reparații majore.

Calitatea de membru la o HOA vă permite să treceți de la rezolvarea problemelor de asigurare a vieții unei case la sarcinile de îmbunătățire a calității și confortului vieții.

Principalul avantaj al HOA- la făcând alegerea corectă HOA Board, nu numai că decideți singuri câți bani veți cheltui pentru întreținerea locuinței dvs., dar puteți fi și sigur că aceste fonduri vor fi folosite pentru a rezolva problemele casei dvs.

Managementul blocurilor de apartamente de către o organizație de management

Metode de management MKD completează managementul MA (organizație de management).

Pentru a recunoaște metoda de gestionare a clădirilor de apartamente de către o organizație de management, trebuie îndeplinite următoarele condiții:

1. proprietarii au decis să aleagă metoda de administrare a blocului de locuințe - gestionarea gestiunii;
2. a ales o anumită organizație de management;
3. a aprobat în ședință un proiect de acord de management (cu condiții esențiale);
4. proprietarii care dețin mai mult de 50% din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor din această casă au încheiat un contract de administrare pentru blocul de locuințe cu autoritatea de management aleasă (Partea 1 a articolului 162 din Codul locuinței al Rusiei). Federaţie);
5. în termen de 30 de zile, societatea de administrare a început să-și îndeplinească obligațiile, cu excepția cazului în care este specificată o perioadă diferită în contractul de administrare pentru clădirea de apartamente (partea 7 a articolului 162 din Codul locuinței al Federației Ruse).

UO — entitate indiferent de forma organizatorică și juridică sau întreprinzătorii individuali care desfășoară activități de administrare a blocurilor de locuințe în baza unei licențe (Partea 4.2 a articolului 20 din Codul locuinței).

MA este o organizație comercială, scopul principal care este extragerea profitului din prestarea de servicii și (sau) efectuarea muncii în administrarea blocurilor de locuințe.

Exista următoarele caracteristici conducerea autorității de management (partea 6.2, 13 din articolul 155, partea 1 din articolul 157, partea 2.3, 10, 10.1, 11 din articolul 161, partea 7, 10, 11 din articolul 162 din Codul Locuinței):

in primul rand, Societatea de administrare este responsabilă față de proprietari:

• pentru prestarea de servicii și (sau) efectuarea de lucrări care asigură întreținerea corespunzătoare a proprietății educaționale;
• pentru asigurarea utilitatilor in functie de nivelul de imbunatatire a locuintei.

În al doilea rând, Societatea de administrare este obligată să înceapă implementarea contractului de management în cel mult 30 de zile de la data semnării acestuia.

Al treilea, AM primește plata pentru utilitățile furnizate și efectuează decontări cu OR pentru resursele de utilități furnizate și evacuarea apelor uzate, și cu operatorul regional pentru prestarea serviciilor de gestionare a RSU.

Al patrulea, AM are dreptul de a face propuneri către OSS cu privire la lista lucrărilor și serviciilor (administrarea blocurilor de locuințe, întreținerea, reparațiile curente și majore ale clădirilor publice) și asupra cuantumului taxei corespunzătoare.

În al cincilea rând, Entitatea de management este obligată să raporteze proprietarilor asupra implementării contractului de management pentru anul precedent anual în primul trimestru al anului în curs și să afișeze raportul în GIS Locuințe și Servicii Comunale.

La al şaselea, Autoritatea de management este obligată să afișeze informații cu privire la activitățile legate de gestionarea blocurilor de locuințe în GIS Locuințe și Servicii Comunale.

AM este responsabil pentru efectuarea tuturor lucrărilor și prestarea serviciilor în conformitate cu prevederile legislației în vigoare și cu termenii contractului de management. Autoritatea de management are dreptul de a desfășura lucrări pe cont propriu sau cu implicarea contractanților și nu are dreptul de a refuza încheierea de contracte cu RSO și operatorul regional pentru gestionarea RSU (partea 12 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse).

AM, la discreția sa, angajează contractori pentru a efectua lucrările. În consecință, proprietarii MKD nu sunt învestiți cu autoritatea de a selecta contractanții și de a determina condițiile în care este implicat acest sau acel contractant.

Un singur AM poate administra un bloc de locuințe (Partea 9, Articolul 161 din Codul Locuinței RF).

ÎN În ultima vreme a devenit posibil ca proprietarii localului să treacă la .

Metode de gestionare a MKD: diferențe.

O clădire de apartamente (AMD) este o structură de inginerie care necesită îngrijire și atenție constantă și necesită îmbunătățiri.

Cine ar trebui să facă asta: proprietarii de proprietăți rezidențiale sau profesioniști angajați? Statul le-a oferit proprietarilor de metri pătrați dintr-o clădire posibilitatea de a alege în mod independent cum să-și gestioneze clădirea înaltă.

Proprietarii de spații de locuit pot acționa:

• de unul singur;
• crearea unui HOA;
• prin numirea unei companii de administrare (MC).

Metoda de management este aleasă de către proprietari în cadrul unei adunări generale. O pot schimba si cu alta, mai profitabila, in opinia majoritatii.

Administrarea directă a unui bloc de locuințe

Aceasta este o formă colectivă de management. Acesta prevede participarea directă a rezidenților. Adică, fiecare proprietar de metri pătrați rezidențiali cooperează în mod independent cu organizațiile care deservesc proprietăți imobiliare. Cu această metodă, prezența unui cod penal nu este necesară. Dar în practică este cel mai adesea prezent.

În cazul managementului direct, nu este necesară crearea unei persoane juridice. Managerul casei sau comitetul casei administrează clădirea înaltă. Toate problemele legate de întreținerea acestuia sunt discutate în adunarea generală.

Potrivit art. 164 din Codul Locuinței al Federației Ruse, proprietarii de case au posibilitatea de a-și alege reprezentantul pentru a acționa în numele lor și pentru a-și proteja drepturile legale. Este autorizat să semneze acorduri și să coopereze cu diverse companii, organizații și agenții guvernamentale. Un astfel de reprezentant al intereselor proprietarilor de case poate fi chiar o persoană a cărei proprietate nu are metri pătrați într-o clădire mare.

Cu management direct se pot incheia doar contracte directe. Fiecare proprietar de metri pătrați rezidențiali face acest lucru.

Președintelui consiliului casei i se dă autoritatea de a încheia contracte în numele tuturor proprietarilor. Pentru a face acest lucru, ei trebuie să emită o procură legalizată pe numele bătrânului din casă.

Pentru a semna acorduri cu cealaltă parte fără intermediari în timpul gestiunii directe, sunt necesare următoarele documente:

• o copie a procesului-verbal al adunării generale a proprietarilor, a cărei hotărâre a stabilit modul de administrare în imobilul de locuințe;
• o copie a documentului conform deciziei căreia a fost ales un reprezentant autorizat sau un președinte al consiliului casei, interacționând cu companiile furnizoare de utilități și resurse în numele tuturor proprietarilor;
• o copie a certificatului de înregistrare pentru MKD;
• declarație către director despre semnarea contractelor directe.

Managementul direct al unui bloc de locuințe: argumente pro și contra

Avantaje

• Proprietarii de case trebuie să renegocieze ei înșiși acordurile de plată a utilităților. Acest lucru este benefic pentru proprietarii de metri pătrați, deoarece aceștia sunt responsabili doar pentru ei înșiși și nu vor suferi pierderi din cauza supravegherii societății de administrare sau din cauza datoriilor acesteia. În acest caz, rezidenții vor efectua toate plățile direct către furnizorii de servicii.
• Atunci când nu există intermediari, nimeni nu va avea posibilitatea să atribuie sume în plus și nimeni nu va putea greși de tipar în favoarea lor și în dezavantajul proprietarului.
• Proprietarii de apartamente sunt responsabili pentru datoria. În acest caz, vecinii debitorilor nu vor avea de suferit în niciun fel. Toate plățile sunt clare, costul servicii aditionaleîmpărţită între toţi locuitorii casei. Problemele de punere în ordine, reechipare și alte probleme sunt discutate și rezolvate împreună.
• Pentru a menține o clădire înaltă într-o formă excelentă, trebuie să efectuați lucrări tehnice. Acest lucru se realizează chiar de proprietari și pe cheltuiala lor, sau cu ajutorul unei firme angajate. În același timp, trebuie să vă ocupați de semnarea unui document corect întocmit, care prevede clar lista serviciilor prestate și termenii.

Defecte

• Acțiuni care vizează îmbunătățirea zonei locale și zonele comune, doar voluntar. De exemplu, dacă majoritatea locuitorilor doresc să-și echipeze intrările cu videointerfoane, dar unii proprietari de apartamente refuză, este imposibil să-i forțezi să plătească. Prin urmare, va fi necesar să se procedeze din suma care a fost încasată.
• Alegerea unui reprezentant al casei poate fi, de asemenea, o provocare. El este responsabil de redactarea documentației și a altor aspecte. Dar, deoarece aceasta este o poziție neplătită, cu această metodă de management este destul de dificil să găsești pe cineva dispus să o preia.
• Fiecare intrare are aproximativ 15 apartamente. Rezidenții lor înșiși renegociază contractele cu furnizorii de servicii și apoi plătesc costul serviciilor oferite. Cineva trebuie să controleze plățile la timp.
• O mare problemă poate fi calitatea serviciilor oferite. Furnizorii lor sunt aleși în mod legal chiar de proprietarii de case. În cazul în care calitatea resurselor furnizate sau a termenelor limită sunt încălcate, trebuie avut grijă să se asigure respectarea termenilor acordurilor semnate. Este adesea dificil să găsești o persoană printre rezidenți care să monitorizeze implementarea acordurilor.
• O casă care a fost transferată în management direct nu ar trebui să depindă de bugetul municipal. În acest caz, obțineți ajutor de la reprezentanții administrației locale sau ai statului sub forma implementării programe sociale imposibil. De exemplu, dacă este necesară instalarea unui loc de joacă pentru copii sau a unei rampe pentru persoanele cu dizabilități, locuitorii vor trebui să le facă folosind propriile fonduri sau eforturi. În același timp, trebuie respectate toate standardele tehnice prevăzute de stat.
• Întrebări pot apărea și la întreținerea documentației. Unii rezidenți abordează acest lucru în mod iresponsabil sau au o înțelegere proastă a situațiilor financiare.
• Casa nu se poate califica pentru banii orașului, care sunt alocați pentru reparații în curs și majore. Aceste cheltuieli cad pe umerii proprietarilor de metri pătrați dintr-o clădire mare.

Management direct al unui bloc de locuinte in 2016. Schimbări

Legea federală nr. 255, în vigoare din 2015, a limitat opțiunile conform cărora rezidenților li se acordă dreptul de administrare directă într-o clădire mare. Este permis numai în blocurile de locuințe în care numărul de gospodării nu depășește șaisprezece. Pentru a transfera drepturile și responsabilitățile în administrarea proprietății de locuință de la proprietarii de apartamente către societatea de administrare, toți proprietarii de apartamente, fără excepție, trebuie să întocmească un document între conducerea imobilului și organizația pe care o aleg. Condițiile acestei cooperări sunt determinate, convenite și fixate de proprietarii de metri pătrați în procesul-verbal al adunării generale. Acordul se încheie și se întocmește în scris. Oferă drepturi egale pentru toți proprietarii de apartamente.

Legislația actuală din 2016 prevede că, în cazul în care termenul unui astfel de acord a expirat și părțile sale nu intenționează să-l rezilieze, atunci contractul de management din MKD continuă automat să fie valabil pe aceeași bază și pentru aceeași perioadă.

În cazul în care un bloc de locuințe este administrat direct de rezidenți și aceștia au ales în comun unul dintre proprietarii de apartament ca reprezentant autorizat al acestora, atunci, conform legislației din 2016, această persoană își poate exercita funcțiile fără a avea împuternicire.

Dacă proprietarii dintr-un bloc de locuințe au ales un reprezentant autorizat care nu este proprietarul de metri pătrați din casă, atunci pentru ca acesta să își exercite atribuțiile, are nevoie de o împuternicire de la proprietarii casei. Legile din 2016 au stabilit o formă scrisă simplă pentru acest tip de acord. Opțiune aproximativă, dacă este necesar, vor fi asigurate de specialiști.

Administrarea unui bloc de locuințe de către o societate de administrare

Societatea de administrare este o persoană juridică comercială care își asumă dreptul de a administra proprietatea imobilului prin hotărâre a adunării generale a proprietarilor. Organizația de management creează conditiile necesare pentru locuirea într-o clădire înaltă și oferă locuitorilor săi locuințe și servicii comunale. Ea reprezintă interesele rezidenților.

Codurile penale funcționează în conformitate cu normele legilor rusești, Cod Civil RF și în temeiul acordurilor privind managementul casei în blocuri de locuințe. Codul locuinței din Rusia vorbește doar despre organizația de management.

Persoanele juridice care administrează fondul de locuințe sunt cel mai adesea entități independente. Au propriul bilanț, conturi bancare, sigiliu, documentație, ștampile și alte detalii.

Cine comandă servicii de management?

• Proprietarii de imobile în blocuri de apartamente (persoane fizice și juridice ale Federației Ruse, municipalități care dețin o parte din metri pătrați ai clădirii).
• Asociații de proprietari (ansambluri rezidențiale, cooperative de locuințe, asociații de proprietari).
• Organe puterea statului, subiecții Federației Ruse (autoritățile regionale, administrația locală care deține bunuri imobiliare în casă).

Cum aleg proprietarii de imobile din blocuri o companie de administrare?

Acest lucru se face folosind:

• competiție;
• listă, care este pregătită de grupul de inițiativă.

Atunci când societatea de administrare este selectată în final, se semnează un acord între părți (societatea de administrare și proprietarii imobilului din clădirea înaltă).

În cazul în care proprietarii de metri pătrați nu s-au hotărât, în termenul stabilit de lege, modul de administrare a blocului de locuințe, atunci organul administrației locale organizează concurs deschis pentru selectarea societății de administrare în conformitate cu Hotărârea nr. 75.

Dacă clientul pentru serviciile unei societăți de administrare pentru administrarea unui bloc de locuințe este o asociație de proprietari (asociație de locuințe, complex rezidențial), atunci gestionarea directă a blocului de locuințe este efectuată nu de organizația de management, ci de parteneriatele listate ale proprietarii imobiliari. Dar chiar și în acest caz, HOA și societatea de administrare semnează între ele un acord. Poate prevedea termeni de interacțiune detaliați – mai mari sau mai mici decât cei prevăzuți la articolul 162 din Codul locuinței RF.

Managementul casei HOA

O altă formă de management în blocurile de locuințe este formarea unei cooperative de locuințe sau a unei asociații de proprietari (HOA). Adunarea generală a proprietarilor de proprietate creează o organizație care nu activitate antreprenorială(cooperativ sau HOA). Funcția sa principală este de a deservi clădirea înaltă.

HOA are propriile sale contul curentîn bancă, cu sigiliu propriu și este reprezentantul intereselor proprietarilor de imobile din imobil în fața terților.

Principala lege care definește funcțiile HOA este articolul 161, secțiunea 8 din Codul locuinței al Federației Ruse.

Toate problemele presante sunt rezolvate la adunările generale membri ai organizatiei. ei

• să efectueze modificări ale Cartei;
• ia decizii cu privire la reorganizare și lichidare;
• alege organele de conducere;
• încheie contracte și alte acorduri cu societatea de administrare;
• stabilirea sumei plăților;
• decide cum să folosești fondurile, dacă să obții împrumuturi și credite;
• evaluează activitățile consiliului de administrație;
• plata pentru munca conducerii organizației;
• chirie valori materiale Case.

Consiliul HOA este organul său executiv, care este ales de ședință. În activitățile sale, se ghidează după cartă, care reglementează atribuțiile acestui organism, frecvența ședințelor și timpul de activitate.

Consiliul HOA îndeplinește următoarele funcții:

• semnează contracte cu specialiști;
• controlează strângerea de fonduri;
• rapoarte privind cheltuirea banilor și eficacitatea activității financiare și economice;
• convoacă și conduce ședințe;
• menține documentația: anunță despre adunarea generală planificată a membrilor organizației, ține procese-verbale, întocmește decizii de ședință, liste cu participanți;
• contine in stare acceptabila activele materiale din bilantul HOA;
• monitorizează respectarea obligațiilor de către proprietarii de proprietăți și protejează drepturile acestora pe durata exploatării proprietății comune;
• reprezintă interesele proprietarilor de metri pătrați din imobil.

HOA este autorizat să încheie un acord cu orice organizație pentru a gestiona munca. În acest caz, toate funcțiile necesare vor fi îndeplinite de profesioniști care au toate capacitățile tehnice pentru aceste sarcini. Toate drepturile și obligațiile părților sunt prevăzute de acord. Serviciile de management sunt plătite din trezoreria generală a HOA.